Priznanje predugovora kao ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji

Priznavanje predugovora kao ugovora o sudjelovanju u izgradnji jedna je od najhitnijih tema za dioničare.

Sadašnje zakonodavstvo, posebno članak 421. Građanskog zakonika Ruske Federacije, predviđa "slobodu ugovaranja", što doslovno znači da strane mogu sklopiti bilo koji ugovor, uključujući i mješoviti. Ova odredba omogućuje programerima da, kako bi privukli sredstva za izgradnju objekta, sklope različite ugovore s dioničarima: preliminarni kupoprodajni ugovor (s naknadnim sklapanjem glavnog kupoprodajnog ugovora); ugovor o ulaganju; ugovor o ustupanju prava tražbine; ugovor jednostavnog društva. Sklapanje bilo kojeg ugovora od strane investitora osim ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji je zbog činjenice da investitor pokušava zaobići zakon o zajedničkoj izgradnji, čime dioničara dovodi u opasnu poziciju, jer mu uskraćuje pravo jamstva predviđena gore navedenim zakonom.

. Jamstva prilikom potpisivanja ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji

Usput je vrijedno spomenuti jamstva koja dioničar dobiva prilikom sklapanja ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Podsjetimo, ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji smatra se sklopljenim od trenutka registracije u Registracijskoj komori, do trenutka registracije, čak i ako su ga potpisale obje strane, ne smatra se sklopljenim. I tako, jamstva:

Ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji za jedan stan može se registrirati samo jednom; ova okolnost štiti dioničare od dvostruke prodaje svog stana.
u slučaju pokretanja stečajnog postupka za investitora, stan naveden u ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji ne ulazi u stečajnu masu i ne "skida se s dražbe".
u slučaju nasljeđivanja (npr. otvaranje nasljedstva) nasljednik postaje dioničar.

Povijest primjene sudske prakse o priznavanju sklopljenog sporazuma kao ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji

Prije donošenja posebnog zakona, programeri su sklapali razne ugovore kako bi privukli sredstva građana za izgradnju nekretnina. Nakon usvajanja „O zajedničkoj izgradnji ...“, koji obvezuje investitora da sklopi ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, situacija se nije bitno promijenila, ova okolnost uzrokovana je činjenicom da su regulatorna tijela zatvorila oči. , a sudovi su iz čisto formalnih razloga (uključujući pozivanje na članak 421. Građanskog zakonika Ruske Federacije) odbili priznati sklopljeni ugovor kao ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.

Ovakvo stanje nije moglo potrajati predugo, jer je broj prevarenih dioničara rastao kao “gruda snijega”. Relativno nedavno, Savezni zakon "O stečaju" dopunjen je poglavljem o stečaju developera, koji je dao dodatna jamstva dioničarima, ali samo onima koji su potpisali iregistriraniodnosno ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Zahvaljujući ovom poglavlju, dioničari imaju bolje šanse zadržati svoj stan u slučaju bankrota developera.

Ti zakoni i izmjene i dopune nisu olakšali život osobama koje su stupile u pravne odnose s graditeljima ne temeljem ugovora o zajedničkom građenju, a takvih je bilo (i još uvijek ima) najviše.

Situacija se ponešto promijenila nakon objave „Pregleda sudske prakse rješavanja sporova koji proizlaze iz sudjelovanja građana u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina” (odobren od strane Predsjedništva Vrhovnog suda RH). Ruska Federacija 4. prosinca 2013.) (s izmjenama i dopunama 4. ožujka 2015.), koji je dao dodatna jamstva dioničarima koji nemaju ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Takva jamstva uključuju:

Pravo dioničara na primanje kamata iz čl. 395 Građanskog zakonika Ruske Federacije u dvostrukoj veličini, ako programer nije imao pravo prikupiti sredstva, to je naznačeno stavkom 7 navedenog akta;
pravo dioničara na primanje kamata prema stavku 6. članka 13. Saveznog zakona "OZPP", a ne prema čl. 395 Građanskog zakonika Ruske Federacije (postotak je mnogo niži), ako programer nije imao pravo prikupiti sredstva, a dioničar je kupio stan za osobne, obiteljske svrhe, to je naznačeno stavkom 8 navedenog djelovati;
u slučaju sklapanja predugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, ako postoje bitni uvjeti glavnog ugovora, kao i nositelj projekta ima ovlasti za privlačenje sredstava od građana, ovaj se ugovor može priznati kao glavni ugovor za sudjelovanje u zajednička gradnja uz obvezu dioničara da matičnom tijelu dostavi potrebnu dokumentaciju za upis navedenog ugovora (Prikaz).

. Razlozi za priznavanje sklopljenog ugovora s investitorom kao ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji

Prisiliti programera da sklopi ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji od nule je nemoguće; za to moraju postojati razlozi. Takve osnove uključuju dobro uspostavljene pravne odnose, dokumentirane, drugim riječima, neka vrsta ugovora (preliminarni, investicijski, itd.) mora biti sklopljen s investitorom.

Na temelju sklopljenog ugovora dioničar ima pravo zahtijevati sklapanje ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. U tom slučaju ugovor mora sadržavati bitne odredbe glavnog ugovora. Prema Saveznom zakonu „O zajedničkoj izgradnji“, bitni uvjeti ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji uključuju:

pojedinosti o prenesenoj imovini;
ugovorna cijena;
prijenosno razdoblje;
zajamčeno razdoblje za projekt zajedničke izgradnje;
načine kako osigurati da programer ispuni svoje obveze prema ugovoru.

Posljednji stavak “Pregleda” ukazuje da je dovoljno da priznati ugovor sadrži podatke o objektu zajedničke gradnje i cijenu ugovora.

Osim toga, programer mora:

imaju pravo zakupa ili pravo vlasništva na zemljišnoj čestici na kojoj se gradi objekt;
U trenutku sklapanja inicijalnog ugovora s investitorom, potonji mora imati građevinsku dozvolu.

Organizacije od kojih se ne mogu zahtijevati da zaključeni ugovor priznaju kao ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji

Analizirajući „Recenziju“ u kojoj stoji da se „O zajedničkoj gradnji“ ne odnosi na organizacije kao što su stanogradnje i stambene štedne zadruge, dolazimo do zaključka da one nisu dužne sklapati ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.

Utvrđivanje nadležnosti kod podnošenja zahtjeva za priznanje sporazuma kao ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji

Kao opće pravilo, zahtjev se mora podnijeti okružnom sudu na lokaciji objekta koji se gradi. Ovo se pravilo ponavlja u “Recenziji”.

Ako je nad investitorom pokrenut stečajni postupak, arbitražnom sudu treba podnijeti zahtjev za priznavanje sklopljenog ugovora kao ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.

Primjer iz sudske prakse

Odluka Okružnog suda Vakhitovsky grada Kazana Republike Tatarstan o protutužbi građanina protiv developera za prisilu na sklapanje sporazuma o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji je odbijena, jer je započeo stečajni postupak za developera.

Izvod:

“ U odgovoru na protutužbu tuženika protiv tužitelja radi prinude na upis ugovora o udjelu u kapitalu, sud je donio rješenje kojim se obustavlja postupak, a postoji spor o pravu koji je predmet rješavanja pred Arbitražnim sudom R. Tatarstan, budući da arbitražni sud Republike Tatarstan ima slučaj bankrota tuženika. ”

Primjer iz sudske prakse

Argument zastupnika tuženika da FON-Riviera doo nije investitor nekretnine ne može poslužiti kao osnova za odbijanje tužbenog zahtjeva, budući da obveza prijenosa<данные изъяты>FON-Riviera doo je preuzela sporni nestambeni prostor.

Kupnja novogradnje. Preliminarni ugovor o sudjelovanju u dionicama: što ima zajedničko sa Saveznim zakonom-214? Stručnjaci za tržište nekretnina upozoravaju na moguće zamke. Što će kupac dobiti - stan ili novac...

Otprilike 6 godina, od stupanja na snagu Saveznog zakona br. 214 "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina", programerima i građevinarima dopušteno je prodavati svoje nove zgrade prema sporazumima o zajedničkom sudjelovanju, kao kao i kroz stambene certifikate i organiziranje stambenih građevinskih zadruga. Ostale metode prodaje smatraju se nezakonitima, ali se i dalje koriste. A ne tako davno, dobro poznatim shemama prodaje (i legalne i ne tako legalne) primarnog stambenog prostora pridodan je još jedan: sklapanjem predugovora o zajedničkom sudjelovanju.

Ovaj je članak referentni i informativni materijal; sve informacije u njemu predstavljene su u informativne svrhe i služe samo u informativne svrhe.

"" odlučio je otkriti je li ovaj put legalan i trebaju li kupci pristati potpisati takav dokument.

Sama bit
Vjerojatno je potrebno odmah reći da preliminarni ugovor o udjelu u kapitalu (PDDE) nema nikakve veze s 214-FZ i prilično mu je u suprotnosti, kako bi se otklonile sve sumnje. Suština ovog zakona nije jednostavno potpisivanje ugovora o dioničkom udjelu (DPA), već, kako se objašnjava odvjetnik Oleg Sukhov, potreba za njegovom registracijom kod nadležnih državnih tijela (štoviše, DDU se smatra sklopljenim tek od trenutka njegove registracije). To znači da ovim ugovorom kupac ne stječe mogućnost da u budućnosti dobije kvadrate, a pogotovo ne račune ili bilo koje druge vrijednosne papire, već stan, makar i nedovršen: “Kupnjom nekretnine po DDU, kupci, u u skladu sa str. 13 214-FZ, kako bi se osiguralo ispunjenje obveza investitora prema ugovoru, zemljište na kojem će se kuća graditi i sama zgrada, koja je upisana kao vlasništvo investitora prije isporuke kuće, daju se u zalog”, kaže stručnjak koji je želio ostati anoniman u članku.

Ali naravno, zemljište i kuća se prenose na svakog konkretnog kupca (dioničara) proporcionalno njegovom ulaganju, tj. zapravo, prema DDU, kupac kao kolateral dobiva stan naveden u njegovom ugovoru, koji nakon završetka izgradnje postaje osobno vlasništvo dioničara (ili vlasništvo svih članova njegove obitelji). Ako bi se investitoru dogodio financijski kolaps, kvadrati i/ili prava na njih definitivno bi ostali kupcu. Osim toga, ugovor o udjelu u udjelu strogo propisuje uvjete izgradnje i isporuke kuće, parametre stana te prava i obveze stranaka, uključujući odgovornost graditelja ili programera za kršenje rokova izgradnje. Predugovor o udjelu, kako izvještava Oleg Sukhov, uopće ne podliježe uknjižbi, a stan, tj. prava na određenu imovinu ne mogu se prenositi ni na koji način.

Prema PDDU se zapravo ništa ne prodaje, kao ni prema bilo kojim drugim predugovorima, koji su, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, samo obveza u budućnosti zaključiti ugovor o prijenosu vlasništva , izvođenje radova ili pružanje usluga (glavni ugovor) pod uvjetima utvrđenim predugovorom. “Konkretno, predugovorom o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stranke se obvezuju ubuduće sklopiti ugovor o zajedničkom sudjelovanju u građenju pod uvjetima predviđenim PDDU-om”, pojašnjava Valeria Simonova, voditeljica pravnog odjela tvrtke NDV-Nekretnine.

Prometna pravila, pravo i plaćanje
Ipak, predugovor o udjelu u kapitalu ne može se nazvati nezakonitim: „Odnosi subjekata PDDU-a uređeni su stavkom 1. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije”, kaže naš bezimeni komentator. Kao i svi predugovori. Odnosno, može se zaključiti kao prethodnik DDU-a, ako, naravno, postoji potreba za tim. I uopće se ne bi pojavila nikakva pitanja da, prema prometnim pravilima, programer nije zahtijevao plaćanje za kupljeni stambeni prostor, tj. ulaganja u zajedničku izgradnju .

Prema zakonu, plaćanje prema predugovoru je nemoguće, jer pod tim dokumentom nema prijenosa robe, izvršenja posla ili usluge. Strane imaju samo pravo dogovorom osigurati uredno ispunjavanje svojih obveza od strane budućeg sudionika zajedničke gradnje, svjedoče naši stručnjaci. A takva sigurnost može biti određeni depozit, koji, naravno, ne bi trebao biti jednak troškovima stanovanja. Osim toga, programer ne bi trebao koristiti ovaj depozit dok se ugovor ne zaključi. Ako je potpisivanje PDDU-a popraćeno takvom "novčanom" shemom, onda nema kaznenog djela. Štoviše, ova se opcija često koristi pri kupnji na kredit, kada banka ne može prebaciti novac tek tako, bez ikakvih dokumenata, a investitor ne može sklopiti ugovor bez jamstva plaćanja stana, tj. prije potpisivanja ugovora o kreditu. U takvim slučajevima, kada banka odobri kredit, kupac odabire stan i s investitorom (prodavateljem) sklapa predugovor o dioničkom udjelu. S njim odlazi u banku, uplaćuje inicijalnu uplatu kao polog po PDDU, a zatim potpisuje ugovor o kreditu. A programer, nakon što se uvjerio da će primiti svoju investiciju, sastavlja DDU. Slična shema, na primjer, radi u Sberbank.

Ali događa se i drugačije. Programeri koji koriste ovu shemu, čak iu slučajevima kada je stan kupljen teško zarađenom ušteđevinom kupca (bez hipoteke), često zahtijevaju punu uplatu za smještaj ili neki vrlo značajan iznos (trećina, polovica cijene stana ). Naravno, ugovor ne sadrži formulaciju “plaćanje stana”, ali postoji klauzula “o osiguranju obveza za ispunjenje predugovora” ili o “kauciji”. U takvim slučajevima zaključak PDDU je zaobilaženje zakona 214-FZ, a ponekad i prava prijevara, jer nitko ne žuri obavijestiti kupca da je primijenjena shema u suprotnosti sa zakonom o zajedničkoj izgradnji i, zapravo, , ne razlikuje se puno od odavno poznate sheme prodaje novogradnji prema predugovoru o kupoprodaji. Kupci kuća danas su načitaniji, a mnogi znaju i za 214-FZ i za DDU, pa im se ne žuri sa sklapanjem preliminarnih kupoprodajnih ugovora, a nova shema koristi "pravni" izraz "ugovor o udjelu", i neki su jako opčinjeni ovim . “Cilj programera prilikom upisa prometnih propisa je dovođenje u zabludu. Kupci čuju i vide frazu "ugovor o kapitalu", čak i ako je preliminaran, i kao rezultat toga imaju pozitivan stav i prema investitoru i prema kupljenoj nekretnini", kategoričan je odvjetnik Oleg Sukhov. A budući da je većina samo čula za Zakon 214, ali nije pročitala tekst, nova shema se prilično uspješno primjenjuje.

Zašto programeri, uključujući renomirane i poznate tvrtke, to rade? Radi obmane? Naravno da ne. Danas je to jedini način da privučete novac investitora u gradnju, a da se ne opterećujete tako strogim obvezama kao u slučaju sklapanja ugovora. Za neke sudionike na tržištu ovo je nužna mjera. Činjenica je da Zakon 214 dopušta privlačenje ulaganja za izgradnju kuće tek nakon što je završena sva dokumentacija za dopuštenje. I kao što je to uobičajeno u našoj birokratskoj državi, potrebne dozvole i dokumenti nekada traju i po šest mjeseci, pa i dulje, i naravno, niti jedan poduzetnik ne želi stajati tako dugo, a neke manje tvrtke jednostavno ne može priuštiti, pa i sklopiti ugovor o prometu. „Nedostatak građevinske dozvole potrebne za sklapanje DDU najčešći je razlog zašto investitor koristi druge metode prodaje nekretnine“, potvrđuje Valeria Simonova („NDV-Nekretnine“).

Općenito, ulaganja se počinju privlačiti prema PDDU-u, ali čim se izdaju sve potrebne dozvole, s kupcima-dioničarima sklapaju se glavni „pravni” ugovori o udjelu.

Glavne točke
Ako programer ne želi prevariti kupce, već odluči sklopiti preliminarne ugovore, prije svega, neće sakriti činjenicu da PDDU nije analog DDU-a, te će ponuditi najjasniji i najsmisleniji dokument.

Glavno je da predugovor jasno navodi njegov predmet, tj. trebao bi detaljno odrediti uvjete budućeg ugovora o udjelu, kao i obveze prodavatelja i kupca stana u vezi sa sklapanjem DDU, jer, kako izvještava odvjetnik Oleg Sukhov, sudovi (ako iznenada dođe njima) smatraju DDU namjerama stranaka. Ako nisu jasni, nije teško pogoditi da bi kupljena novogradnja mogla biti izgubljena.

Jedna od bitnih točaka PDDU je definiranje projekta zajedničke izgradnje (stana) u skladu s projektnom dokumentacijom, koji će se po sklapanju PDDU prvo prenijeti na kupca-dioničara kao zalog, a nakon stavljanja u promet. kuća u funkciju - u vlasništvo. PDDU mora naznačiti sve parametre i karakteristike kupljenog stana - njegove dimenzije, broj soba, kat, položaj na katu iu kući, bolje je ako su nacrt stana i dijagrami kuće (presjeka) i kata u prilogu, na kojem će biti naznačeno gdje se točno nalazi nekretnina koja se kupuje. Ako stan uključuje završnu obradu, onda se mora opisati koja i od kojih materijala.

Druga važna točka PDU-a su uvjeti za sklapanje PDU-a. „PDDU mora nužno definirati razdoblje u kojem se strane obvezuju potpisati ugovor o udjelu, a to mora biti određeni datum“, kaže Valeria Simonova („NDV-Nekretnine“), „iako je u praksi dosta često razdoblje određen označavanjem određenog vremenskog razdoblja koje će proteći od nekog neposrednog događaja. Obično je to događaj kada programer dobije dozvolu za izgradnju objekta.” Dakle, u PDDU-u možete pronaći sličnu formulaciju: „Strane se obvezuju sklopiti DDDU mjesec dana nakon što nositelj zahvata primi dokumentaciju za dopuštenje“, a takva bi fraza trebala biti alarmantna, jer omogućuje nositelju zahvata odgodu sklapanja glavni ugovor gotovo na neodređeno vrijeme. Čak i unatoč kašnjenjima u ovom pitanju, savjesni developeri obično razumiju vremenski okvir u kojem mogu dobiti dozvole. Međutim, DDU se može sklopiti i prije isteka roka navedenog u PDU – to nije zabranjeno.

Također, kao stručnjak koji nije dao svoje ime bilješke, PDDU mora navesti trošak stana koji se kupuje (DDU cijena), rokove i postupak plaćanja. Ako je PDDU-om predviđeno jamstvo u novcu ili polog (a u praksi je to uvijek slučaj), tada je potrebno osigurati da ugovor sadržava odredbu o priznavanju pripadajućih iznosa na ime troškova stanovanja prilikom sklapanja PDDU-a. Obično nema problema s "novčanim" stavkama, ali ponekad trošak nije naznačen ili graditelj ili programer zadržava pravo da ga promijeni, u pravilu, navodeći činjenicu da nakon završetka izgradnje, BTI, mjerenje objekta , može izračunati malo drugačiju površinu. U ovom slučaju postoji razlog za promjenu cijene, ali ako mogućnost smanjenja ili povećanja troškova stanovanja nije ni na koji način objašnjena ili se cijena uopće ne pojavljuje u PDDU, treba ozbiljno razmisliti o kupnji ovog vlasništvo.

Uz sve navedeno, prema komentatoru, bilo bi dobro da PDDU sadrži podatke o roku dovršetka izgradnje kuće i vremenu prijenosa projekta zajedničke gradnje na kupca - dioničara, kao i jamstveni rok za zgradu i stan. A Oleg Sukhov dodaje da bi PDDU trebala definirati nadležnost za rješavanje sporova.

Važno je napomenuti da se, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, prometna pravila moraju sklopiti u obliku utvrđenom za prometna pravila, tj. u pisanom obliku, a stranke u ovom ugovoru obično se nazivaju "programer" i "sudionik zajedničke izgradnje".

Sud će pomoći
No, i kod najpoštenijeg poduzetnika svašta se može dogoditi, a prava na stan kod sklapanja PDDU-a puno su manja nego pri izradi PDDU-a i uknjižbi istog kod državnih tijela. Osim toga, prilikom sklapanja PDA, rizik od dvostruke prodaje je puno veći. Stoga odvjetnik Oleg Sukhov tvrdi da za kupca-dioničara nema apsolutno nikakve koristi od potpisivanja predugovora: “Cijena stana ostaje ista. Gradnja se sigurno neće odvijati brže, jer... ako nositelj projekta nije u mogućnosti osigurati odobrenje dokumenata potrebnih za potpisivanje DDU, neće moći osigurati ubrzanu izgradnju. A osim toga, nepostojanje potrebne dokumentacije pokazatelj je rizika ulaska u odnos s određenim investitorom, jer nitko ne može jamčiti da će ti dokumenti uopće biti završeni”, tvrdi stručnjak. "Budući vlasnik, kupujući stan prema PDDU-u, snosi mnogo veće rizike nego pri registraciji transakcije u skladu s 214-FZ prema ugovoru o udjelu u kapitalu", slaže se s njim anonimni stručnjak.

Najčešći problem s kojim se susreću kupci koji su sklopili predugovor o udjelu je kašnjenje potpisivanja ugovora. A onda postoji izravan put do suda. "Možete podnijeti zahtjev za prisilno sklapanje ugovora o udjelu u kapitalu ili zahtjev za raskid predugovora i povrat plaćenog jamstva", kaže Valeria Simonova ("NDV-Nekretnine"). U pravilu se takvi slučajevi rješavaju u korist kupaca stanova, osobito ako su ispunili sve svoje obveze navedene u PPDU-u i na vrijeme uplatili "jamčevinu" ili "polog". Samo morate imati zalihe vremena i strpljenja: sud nije brza vlast. A također ćete morati potrošiti svoje živce. A ako kupac nije ispunio nijednu obvezu, na primjer, odgodio je sljedeću uplatu "sigurnosti", tada sud može donijeti odluku u korist prodavatelja (programera).

S PDDU su moguće i druge poteškoće. Na primjer, izgradnja kuće može biti odgođena, a ako prema ugovoru o udjelu zajmoprimac dobije dobru naknadu - za svaki dan kašnjenja investitor plaća kaznu u iznosu od 1/150 stope refinanciranja Središnje banke. Ruske Federacije (za pojedince) - a zatim, najvjerojatnije, stan u vlasništvu, tada Prometni propisi ne predviđaju takve kazne. U najboljem slučaju, predugovor se smatra ništavnim (nevažećim od trenutka potpisivanja), a novac uplaćen kao “kapar” vraća se kupcu. Usput, kako izvještava odvjetnik Oleg Sukhov, u ovom slučaju moguće je i potrebno pozvati se na zakon „O zaštiti prava potrošača“, također zahtijevajući plaćanje gubitaka i kazni (ne toliko značajnih kao kod sklapanja DDU, ali još).

Sudovi, u pravilu, rješavaju sporove u korist propalih vlasnika, no najvjerojatnije se neće moći kupiti drugi stan s vraćenim sredstvima, jer cijene stanova danas, iako ne tako aktivno, rastu.

I još jedan globalni problem koji se može pojaviti prilikom sklapanja PDDU umjesto DDU vezan je za bankrot nositelja projekta. “Ako se to dogodi, dioničari su dužni obratiti se arbitražnom sudu sa zahtjevima ili za prijenos stambenog prostora ili za povrat tržišne vrijednosti stana. Štoviše, potrebno je zahtijevati povrat tržišne vrijednosti”, savjetuje Oleg Sukhov.

Većina ovih sporova rješava se u korist kupaca, “budući da u skladu s 210-FZ “O izmjenama i dopunama Saveznog zakona “O nesolventnosti (stečaj)” od 15. kolovoza 2011., svi ugovori usmjereni na prodaju stanova u kapitalu nositelji moraju se smatrati važećim, valjanim i proizvesti obvezu građevinskih tvrtki da pod bilo kojim okolnostima prenesu stanove na nositelje”, izvještava odvjetnik. No, naravno, nemoguće je jamčiti pozitivnu sudsku odluku, jer se u takvim transakcijama iu predugovorima o udjelu krije niz različitih nijansi. Kao rezultat toga, ugovor će se i dalje smatrati ništavnim: kupac će najvjerojatnije dobiti svoj novac natrag, ali neće dobiti stan.

Sažetak portala
Predugovor o zajedničkom udjelu nije registriran kod državnih tijela i kupcima ne daje nikakva prava na stanovanje, već samo utvrđuje namjere stranaka da u budućnosti sklope ugovor o zajedničkom vlasništvu. Ako se u ovom slučaju ne naplaćuje određeni „polog“ za osiguranje izvršenja PDDU-a, ili je „polog“ mali i nije uključen u građenje, onda nema razloga za brigu, ali ako investitor zahtijeva plaćanje, a posebno sto posto, onda je očito da se predugovor koristi za zaobilaženje 214-FZ. A tržišni stručnjaci i pravnici još uvijek ne preporučuju njegovo sklapanje, jer ako se nešto dogodi, svoja prava možete braniti samo na sudu, a malo je vjerojatno da ćete moći dobiti stan; bit će dobro da se sav novac vrati .

Kao što znate, izum nove brave samo potiče kriminalce da izmišljaju glavne ključeve. Slična analogija vrijedi i za domaće pravne norme: usvajanje bilo kojeg pravila stvara naizgled legalne načine da ga se “zaobiđe”. U tom smislu, norme Saveznog zakona od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina te o uvođenju izmjena i dopuna određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije” ( u daljnjem tekstu Zakon br. 214-FZ).

Zakon br. 214-FZ pruža pravna jamstva sudionicima u zajedničkoj izgradnji, uključujući: obveznu državnu registraciju sporazuma o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, pravo zaloga u odnosu na nedovršeni objekt i zemljišnu česticu ili prisutnost bankovnog jamstva , mogućnost upoznavanja s projektnom i financijskom dokumentacijom nositelja projekta. Prava sudionika u zajedničkoj izgradnji odgovaraju obvezama nositelja zahvata, a to su: prikupljanje sredstava samo na temelju sklopljenog (registriranog) ugovora, namjenski karakter trošenja sredstava sudionika u zajedničkoj izgradnji (samo za građenje), obvezu objavljivanja financijskih i računovodstvenih podataka, kao i obvezu prolaska godišnje revizije.

Takva ograničenja određuju želju programera da izmisle sheme koje ih "izuzimaju" od poštivanja normi Zakona br. 214-FZ. U velikoj je mjeri provedba shema koje su izmislili programeri olakšana nedostatkom pravnih informacija u području koje se razmatra. Prema rezultatima sociološkog istraživanja objavljenog u časopisu Stambeni zakon (2010, br. 4), pitanje „Znate li da prilikom kupnje stambenog prostora u novoj zgradi prema ugovoru sklopljenom u skladu sa Zakonom br. 214-FZ, je li kupac osiguran od prijevare od strane investitora?”, 79,8% ispitanika odgovorilo je da prvi put čuje za takav zakon, a samo 20,2% ispitanika izjavilo je da zna ili je čulo nešto o njegovom postojanju.

Prema 1. dijelu čl. 3 Zakona br. 214-FZ, programer stječe pravo privući sredstva od sudionika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju stambene zgrade tek nakon što primi građevinsku dozvolu na propisani način, objavi, objavi i (ili) podnese projekt deklaracija i državna registracija od strane programera prava na zemljišnu česticu. U isto vrijeme, na temelju 2. dijela čl. 3. Zakona, samo programer ima pravo privući sredstva građana za izgradnju i to samo na temelju ugovora o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji.

Inherentna želja domaćih developera da pojednostave i optimiziraju shemu za prikupljanje zajedničkih sredstava, predviđenu Zakonom br. 214-FZ, dovela je do pojave "sivih" shema za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji. Investitori radije prikupljaju sredstva na temelju ugovora o ulaganju, predugovora o udjelu ili kupoprodaji te ugovora o rezervaciji stanova.

Upravo je takve sporazume tužitelj regije Rostov V.A.Kuznjecov nazvao "sumnjivim", rekavši na tiskovnoj konferenciji održanoj 19. svibnja 2010. u novinskoj agenciji Interfax da je "zabrinjavajuće da unatoč širokoj pokrivenosti ovog problema, ljudi nastavite ulagati svoj novac u zaobilaženje zakona. Istodobno, građane koji daju svoj novac građevinskim organizacijama pod sumnjivim ugovorima ne zanima imaju li graditelji pravo na zemljište ili građevinske dozvole.” (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Takvu zabrinutost u potpunosti potvrđuju sociološka istraživanja. Dakle, na pitanje: „Zamislite da kupujete stan u novoj zgradi i ponuđene su vam opcije: kupite stambeni prostor prema ugovoru o udjelu u kapitalu u skladu sa Zakonom br. 214-FZ ili prema drugom ugovoru, ali malo jeftinije? Koju biste opciju preferirali?”, 56,7% ispitanika izjavilo je da bi kupili stambeni prostor prema ugovoru o udjelu u kapitalu u skladu sa Zakonom br. 214-FZ. Za 16,4% sudionika istraživanja pokazalo se da je bitan iznos koji moraju platiti za stan, a ne pravna formulacija u ugovoru. 2,9% ispitanika odabralo je opciju kupnje bez Zakona br. 214-FZ, a 24% je bilo teško odgovoriti. („Zakon o stanovanju“, 2010., br. 4)

Voditelj radne skupine predsjedništva Glavnog vijeća WPP-a "Ujedinjena Rusija" za zaštitu prava investitora i dioničara, zastupnik Državne dume Alexander Khinshtein vidi mnogo ozbiljnije posljedice u ovoj situaciji. Prema njegovim riječima, “...općenito uobičajeni zakon o zajedničkoj gradnji ne funkcionira u praksi. Danas, nažalost, mnogi poduzetnici zaobilaze zakon, a to može poslužiti kao temelj za novu krizu u dioničkoj gradnji.”

Ovaj članak će ispitati moguće posljedice sklapanja predugovora za sudjelovanje u izgradnji, budući da je, prema zapažanjima formiranim u praksi Agencije za pravnu zaštitu "DOLSHCHIK", sklapanje takvih ugovora najčešći način prikupljanja sredstava.

Na temelju čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema preliminarnom ugovoru, strane se obvezuju sklopiti budući ugovor o prijenosu imovine, obavljanju poslova ili pružanju usluga (glavni ugovor) pod uvjetima predviđenim predugovorom.

1. Najčešće se kod provedbe takve sheme dioničarima javlja problem „sadržajnog nedostatka“ predugovora. Na temelju čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predugovor mora sadržavati uvjete koji omogućuju utvrđivanje predmeta, kao i druge bitne uvjete glavnog ugovora (ugovor o udjelu u izgradnji). Dio 4 čl. 4 Zakona br. 214-FZ odnosi se na bitne uvjete glavnog ugovora:

određivanje konkretnog objekta zajedničke gradnje koji se prenosi u skladu s projektnom dokumentacijom;
rok u kojem nositelj projekta mora prenijeti projekt zajedničke izgradnje na sudionika zajedničke izgradnje;
ugovornu cijenu, uvjete i postupak njezina plaćanja;
jamstveno razdoblje za projekt zajedničke izgradnje.

Prema čl. 432 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sporazum se smatra sklopljenim ako je postignut sporazum između stranaka, u obliku koji je potreban u odgovarajućim slučajevima, o svim bitnim uvjetima sporazuma. U ovom slučaju pod bitnim se podrazumijevaju: 1) uvjeti koji se odnose na predmet ugovora, 2) uvjeti koji su u zakonu ili drugim pravnim aktima navedeni kao bitni ili potrebni za ugovore ove vrste, te 3) svi oni uvjeti o čemu se na zahtjev jedne od stranaka mora postići sporazum.

Dakle, u slučaju nepostizanja sporazuma o bilo kojem od bitnih uvjeta, smatrat će se da predugovor za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji nije sklopljen. Nezaključeni ugovor ne stvara nikakva prava niti obveze za strane. Ova situacija stvara ozbiljne rizike za dioničare, jer ih lišava prava da dobiju stan od developera.

U pravilu, u takvom slučaju, dioničari koji su uložili sredstva u programer podnose zahtjeve kako bi prisilili programera da sklopi glavni ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, unatoč nedostatku izgleda za namirenje potraživanja. Primjer toga je Rezolucija Federalne antimonopolske službe regije Sjeverni Kavkaz od 29. listopada 2009. u predmetu br. A32-19165/2008, prema kojoj je kasacijski sud, ne videći bitne uvjete u preliminarnom sporazumu, došao do zaključak da nema osnova za udovoljenje tužbenom zahtjevu. Naknadno, kao što se vidi iz presude Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 03.03.2010 br. VAS-2115/10, sudsko vijeće nije našlo osnove za reviziju navedenog rješenja na način nadzora.

U takvoj situaciji jedini mogući izlaz za dioničara koji je uplatio sredstva je povrat sredstava od investitora kao neosnovano obogaćenje. Naplata sredstava u pravilu je popraćena preuzimanjem odgovornosti izrađivača za korištenje tuđih sredstava. U tom slučaju dioničar prima kamate od investitora iznad položenog iznosa u iznosu koji odgovara stopi refinanciranja. Ako je dioničar građanin i moguće je dokazati da je sredstva prikupio investitor za potrebe izgradnje, tada investitor, osim iznosa primljenog od građanina u skladu s dijelom 3. čl. 3 Zakona br. 214-FZ dužan je platiti dvostruku kamatu na ta sredstva i nadoknaditi prouzročene gubitke uz kamate. Međutim, niska stopa refinanciranja koju je utvrdila Središnja banka Ruske Federacije, kao i poteškoće u dokazivanju stvarnog iznosa gubitaka (ako se utvrdi namjensko korištenje sredstava), u pravilu ne ispunjavaju očekivanja dioničara .

2. Drugi problem kod korištenja sheme predugovora je kršenje roka za sklapanje glavnog ugovora. Prema čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, preliminarni ugovor mora navesti rok u kojem se stranke obvezuju sklopiti glavni ugovor.

Uobičajeno objašnjenje za developera koji nudi predugovor dioničaru je privremeni nedostatak bilo kakve dokumentacije potrebne za sklapanje glavnog ugovora, poteškoće u dobivanju odobrenja projekta od strane raznih tijela ili neopravdano kršenje rokova od strane upravnih tijela. Slične isprike koriste i graditelji kako bi opravdali nemogućnost sklapanja glavnog ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji u roku navedenom u predugovoru. Ponekad se dioničare koji podnose zahtjev za sklapanje glavnog ugovora obavještava da ne postoji jedino izvršno tijelo koje može potpisati glavni ugovor („direktor je trenutno odsutan“). U pravilu se takva objašnjenja daju usmeno i ne dokumentiraju se. U isto vrijeme, investitor provodi neku vrstu aktivnosti na gradilištu, a to također pomaže uvjeravanju dioničara da pričeka sa sklapanjem ugovora.

U međuvremenu, posljedice nesklapanja glavnog ugovora definirane su klauzulom 6. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije: „obveze predviđene preliminarnim ugovorom prestaju ako prije isteka roka u kojem strane moraju sklopiti glavni ugovor, on nije sklopljen ili jedna od strana ne pošalje drugoj strani ponudu za sklapanje ovog ugovora.” Dakle, ako glavni ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji nije sklopljen u roku navedenom u predugovoru, tada prestaje obveza investitora da ga sklopi. Štoviše, ovisno o pravnoj strukturi korištenoj u preliminarnom ugovoru za opravdanje plaćanja iznosa od strane dioničara (osiguranje, predujam, jamstveni polog itd.), u najgorem slučaju, dioničar može izgubiti iznos novca koji je prethodno uplaćen. razvojnom programeru, čak i bez stvarnih izgleda za njegov oporavak od programera.

3. Jednako čest problem s kojim se susreću dioničari koji su sklopili predugovore je nelikvidnost investitora. Istodobno, dioničari koji su doprinijeli sredstvima prema preliminarnim ugovorima ponekad su lišeni mogućnosti ne samo da dobiju stan, već i da vrate iznos plaćen programeru. Razlog za to je nepostojanje bilo kakvih jamstava da će investitor ispuniti svoje obveze, budući da odnosi koje su stranke sklopile prema preliminarnom ugovoru o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji ne podliježu odredbama Zakona br. 214-FZ o zalog u odnosu na nedovršeni građevinski projekt i zemljišnu česticu ili jamstvo. U takvim okolnostima, odnos između dioničara i investitora se prekida zbog bankrota potonjeg, a često i bez povrata uplaćenih sredstava.

Prema informacijama koje je iznio tužitelj Rostovske regije V.A.Kuznjecov na spomenutoj konferenciji za novinare 19. svibnja 2010., trenutno u regiji postoji oko 30 problematičnih objekata za čiju su izgradnju privučena sredstva dioničara. Istodobno, prema dostavljenoj statistici, u regiji Rostov povrijeđena su prava oko 2500 dioničara.

Čini se da osiguranje prava dioničara na stambeno zbrinjavanje uvelike ovisi o njihovoj spremnosti da zaštite svoja prava. Kao što je uobičajeno u Rusiji, kako bi razumjeli potrebu za pravnim pregledom dokumenata koje su potpisali dioničari i kako bi procijenili rizike doprinosa sredstava investitoru, sudionici u zajedničkoj izgradnji čekaju dok grom ne udari, nakon čega se okreću specijalistima. U takvoj situaciji postizanje željenog rezultata zahtijeva ne samo iskustvo i kvalifikacije, već i nevjerojatne napore da se vrate povrijeđena prava dioničara. Agencija za pravnu zaštitu "DOLSHCHIK" specijalizirana je u području zajedničkih građevinskih odnosa i pomaže dioničarima u zaštiti njihovih prava.

S pravnog stajališta, ugovor o udjelu u kapitalu (EPA) je cijeli konglomerat pravnih odnosa.

S jedne strane, radi se o čistom ugovoru, prema kojem se investitor kao izvođač obvezuje izvršiti posao u određenom roku i za određenu naknadu.

S druge strane, riječ je o ugovoru između dva suinvestitora koji ulažu u izgradnju stambenog objekta.

Ukupno, aktivnosti poduzetnika prema DDU su poduzetničke aktivnosti za izgradnju stambenih zgrada, tijekom kojih se plaćanja od klijenata prihvaćaju unaprijed ili s punim plaćanjem unaprijed.

Takva raznolikost čini DDU ugovore jednima od najsloženijih u modernom ugovornom pravu.

Vrste predškolskog odgoja

Postoji nekoliko vrsta ugovora o udjelu u kapitalu. U pravilu, svaka vrsta "vuče" sklapanje naknadnih ugovora. Svaki od privremenih sporazuma, u biti, dobro je razrađen trik programera.

Činjenica je da je izgradnja stambene nekretnine višefazni postupak i investitor nastoji minimizirati vlastite troškove u svakoj fazi. Štoviše, programer nastoji ostvariti pogodnosti čak i ako objekt uopće nije izgrađen, iako u tim slučajevima već možemo govoriti o prijevari.

U skladu s fazama aktivnosti programera, pojavile su se i proširile sljedeće vrste DDU ugovora:

sporazum o namjerama (prethodni DDU ili PDDU);
tehnički PDDU;
zapravo DDU.

PDDU

Kao što naziv implicira, sličan ugovor se sklapa između ugovornih strana kako bi se evidentirale namjere. U ovom slučaju, namjera investitora je ispuniti nalog klijenta (tu prvi put dolazi do izražaja aspekt ugovaranja), a namjera klijenta je potencijalni nalog za stanovanje. Sporazum namjere podrazumijeva daljnje sklapanje glavnog ugovora.

Najčešći razlog za sklapanje PDDU je banalni nedostatak građevinske dozvole nositelja projekta. U nedostatku takvog dopuštenja, glavni DDU se uopće ne može zaključiti, budući da postoji zakonska zabrana za to. Ali programer treba klijente i sredstva. Stoga pribjegava lukavstvu i sklapa prometni dogovor.

To ne znači da razvojni programer nužno ima prijevarne namjere. PDDU već dugo prakticiraju renomirani programeri. Kako biste se zaštitili od rizika prilikom sklapanja ugovora o prometu, trebali biste saznati ugled programera. Činjenica je da dobivanje građevinske dozvole ovisi o mnogo razloga - od tromosti lokalnih vlasti do problema sa samom građevinskom tvrtkom. Možda se dozvola ne izda jer tvrtka nema pravo na građevinsko zemljište ili projekt nije prošao građevinsku ekspertizu. Postoji veliki rizik da se dozvola uopće ne izda, a dioničari po PDDU-u počinju imati ozbiljnih problema.

Tehnička prometna pravila

Ovo je također jedan od trikova programera. U pravilu, građevinske tvrtke koje nude sklapanje tehničkog PDDU već su dobile sve potrebne dozvole za početak gradnje, ali iz različitih razloga ne žele odmah sklopiti glavni PDDU sa svojim dioničarima. U pravilu, prilikom sklapanja tehničkih ugovora nema praktički nikakvih rizika za dioničare, pod uvjetom da je u ugovoru rok za sklapanje glavnog ugovora određen za blisku budućnost.

glavni ugovor

Glavni ugovor (DDU) propisuje apsolutno sve uvjete vezane uz ugovor o zajedničkoj gradnji. Zbog činjenice da DDU prolazi obveznu registraciju kod Rosreestra, od trenutka potpisivanja DDU-a, rizici dioničara su minimizirani, iako nisu eliminirani. Renomirane tvrtke, neko vrijeme prije potpisivanja ugovora, daju dioničaru uzorak ugovora na uvid. Ako vas građevinska tvrtka odbije upoznati s uzorkom i zahtijeva da odmah potpišete ugovor, preporučujemo da se pozdravite s ovim programerom.

Prilikom primanja uzorka, preporučljivo je ne oslanjati se na vlastitu snagu, već ugovorne uvjete pregledati stručnjak za pitanja građenja u udjelu.

Ako planirate dobiti hipotekarni kredit za izgradnju, možete uzeti uzorak u banku. Banke vrlo pažljivo procjenjuju rizike tijekom izgradnje hipoteke i odbijaju izdati kredit ako klauzule DDU izazivaju sumnje u njima.

Uvjeti DDU

Od trenutka potpisivanja DDU dioničar postaje investitor izgradnje ravnopravno s ostalim dioničarima. Sredstva koja su doznačili koriste za izgradnju stambenog objekta.

Svaki DDU ugovor je individualan, jer sadrži podatke o određenom stambenom prostoru, s određenom kvadraturom, na određenom katu za određenog kupca. Broj stana ne treba uzimati u obzir, jer se numeriranje stanova može značajno promijeniti do trenutka puštanja kuće u rad.
DDU navodi:

broj soba u stanu;
prisutnost pomoćnih prostorija, balkona, tavana i loggia;
snimke svake sobe i svake sobe;
broj katova

Ispravno odražavanje ovih podataka u ugovoru će eliminirati potencijalne probleme prilikom upisa prava vlasništva na stambeni prostor. Činjenica je da matičari pažljivo uspoređuju stan s podacima predškolske obrazovne ustanove.

Rokovi

Ispravno sastavljen DDU mora sadržavati jasno definirane rokove za prijenos stana na dioničara. Pojednostavljeni rokovi, ograničeni, na primjer, na šest mjeseci, trebali bi izazvati zabrinutost. Najvjerojatnije nećete biti prevareni, ali čekanje na trenutak predaje ključeva može biti znatno duže.

Važno! Stavljanje kuće u funkciju i predaja ključeva stana dioničaru različite su pravne pojave. U DDU-u se razdoblje puštanja u rad može odrediti za prvu ili drugu polovicu godine, ali o roku za prijenos stana mora se točno obavijestiti, na primjer, „u roku od 20 dana od dana puštanja kuće u rad. ”

Glavne točke DDU

Sve glavne točke obveza stranaka prema ugovoru svode se na nekoliko riječi "dioničar plaća" i "programer gradi i prenosi stan na dioničara", to jest, na ovaj ili onaj način, cijeli DDU je “uvijen” oko ovih uvjeta.

Općenito, ugovor bi trebao obuhvaćati sljedeće glavne odredbe:

trošak, odnosno cijena jednog četvornog metra stambenog prostora pomnožena s kvadraturom stana. Ujedno su navedeni uvjeti pune isplate, učestalost isplate i način plaćanja.

Tijekom postupka puštanja kuće u rad provjerava se snimak, a ako se pokaže da je manji od navedenog u DDU-u, investitor će biti dužan vratiti trošak preplaćenih četvornih metara. Kontroverzno pitanje je dodatno plaćanje dioničara za dodatna brojila. U svakom slučaju, programeri pokušavaju naplatiti plaćanje, ali čisto pravno to je protuzakonito, budući da pitanje usklađenosti izgradnje s uvjetima ugovora u potpunosti leži na investitoru;

jamstveni rokovi. Oni imaju tendenciju da variraju, ali općenito jamstvo za sustav cjevovoda treba biti najmanje 3 godine, a za kućište - najmanje 5 godina;
katastarski podaci za zemljište za izgradnju kuće;
podatke o osiguranju gradilišta;
adresu objekta u izgradnji prema urbanističkim planovima.

Tko potpisuje DDU

Ugovorne strane u ugovoru o sudjelovanju u kapitalu su dioničar i investitor. Ako je s dioničarom sve jasno, tada postoje strogi zahtjevi za građevinsku tvrtku.

Ugovor mora potpisati ili osobno direktor tvrtke, ili osoba koja ima ovjerenu punomoć u ime tvrtke. Potpisivanje DDU od strane neovlaštene osobe povlači ništavost ugovora.

Zadnja izmjena: 29.06.2018

Situacija iz prakse:

Investitor prodaje stanove u zgradi u izgradnji prema predugovorima o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji. Prodaja je aktivna, kuća se postupno gradi, čini se da je sve u redu. Zapravo, kupci stanova su ovdje u velikom riziku, ali oni to niti ne znaju.

Koja je tu greška kupca?

Greška kupca:

Svatko tko kupuje stan na primarnom tržištu je, naravno, čuo Ugovor o sudjelovanju u kapitalu (EPA), i o zakonu FZ-214, koja štiti prava dioničara. A u podsvijesti je odavno usađeno da je najbolje kupiti novogradnju prema DDU, tada će vaši rizici biti minimalni, a vaša prava zaštićena koliko god je to moguće. I doista je tako. No, problem je u tome što nisu svi Kupci novih zgrada mogu razlikovati pravi DDU iz ugovora, prerušen u dječji vrtić .

Jedna od takozvanih “sivih shema” je prodaja po . Developer, shvaćajući magični učinak kratice DDU za kupce stanova, poziva ih na sklapanje istog ugovora, ali s malim prefiksom - "preliminarni".

Zapravo, to nije zabranjeno zakonom, a Građanski zakonik predviđa sklapanje predugovora. No, radi se o sasvim drugom tipu ugovora, koji ima sasvim drugačije pravne posljedice, a svakako nema nikakve veze sa svim dioničarima dragim Savezni zakon 214 .

Izračun se temelji na vanjskoj sličnosti ovih ugovora Developer. po nazivu i sastavu vrlo je sličan pravom DDU-u, ali njegova bit je samo obveza potpisivanja pravog DDU u budućnosti. Zapravo je jednostavno pismo namjere , u kojem strane navode svoje planove za sklapanje posla kasnije, kada to učine Developer bit će takva prilika.

Prethodni predškolski odgoj, (za razliku od sadašnjosti) NE prolazi državnu registraciju. A dioničar po takvom ugovoru NIJE zaštićen zakonom FZ-214, i NE dobiva pravo tražiti stan. Točnije, nije niti dioničar, u pravnom smislu.

Osim toga, zbog nedostatka državne registracije, Developer postaje moguće sklopiti više ugovora za jedan stan u izgradnji PDDU (ne nužno namjerno, ponekad slučajno). Odnosno, ovdje se dodaje i rizik.

Preliminarni ugovor o udjelu u kapitalu (PADA) ima iste sastavne rečenice kao i ova DDU- tj. označava isti stan, istih parametara, istu cijenu, isti rok izgradnje i sl. Zato pravno slabo potkovani Kupac ima iluziju da ovim ugovorom zapravo dobiva pravo na budući stan u zgradi u izgradnji.

Zapravo, u ovom slučaju Kupac ne dobiva nikakva prava tražiti budući stan. Sve od čega može tražiti Developer pod ugovorom PDDU, ovo su zaključci uz njegovu nazočnost DDU u budućnosti, i ništa više. Ali ipak, Kupac daje novac Programeru posebno za ovu vrstu ugovora - PDDU- ne shvaćajući uvijek što točno dobiva za svoj novac.

Često emocije guraju Kupca na takvu odluku. Uostalom, nova kuća i stanovi u njoj, prema projektu, izgledaju vrlo atraktivno, voditelji prodaje razvojne tvrtke uvjeravaju kupca u nepostojanje rizika, a cijene stanova koji se prodaju na Predugovori o udjelima, može biti primamljivo nizak. Iskušenje je preveliko, pa mnogi zatvaraju oči pred činjenicom da moraju dati novac pod tako sumnjivu vrstu ugovora.

Kako to učiniti sami opisano je u odgovarajućem koraku našeg UPUTE veza.

U nekim slučajevima Programeri, privlačeći novac prema preliminarnim ugovorima, dodatno ponuditi Kupcu račun razmjene za iznos koji je Kupac platio za budući stan. To kupcu malo olakšava povrat tog iznosa ako je gradnja zamrznuta. Ali dostupnost računi opet, ne daje Kupcu nikakva prava u odnosu na sam stan, a malo će mu pomoći u slučaju stečaja razvojne tvrtke.

Osim toga, Kupac nema mogućnost izaći iz projekta do ustupanje prava pod ugovorom PDDU. moguće je samo na temelju ovog DDU-a.

Naravno, ne pokušavamo tvrditi da je sve Programeri koji prodaju svoje stanove na Preliminarni ugovori o udjelu u kapitalu (PADA)– su prevaranti, te namjerno pokušavaju prevariti Kupce stanova. Zapravo to nije istina. I u našoj zemlji ima mnogo ljudi koji su slavili useljenje i davali novac posebno za ugovor PDDU.

Puno Programeri, uključujući velike ( saveznoj razini), ovu shemu prodaje koriste iz posve objektivnih razloga. Na primjer, pri visokim stopama izgradnje cijelih mikrodistrikata, velikih Programeri Ne čekaju mjesecima dok se ne završi sva potrebna dokumentacija, već grade kuće bez usporavanja. Dokumentacija o suglasnostima i dozvolama izrađuje se neposredno tijekom procesa izgradnje. U ovom slučaju, primjena DDU nemoguće zbog zakonskih ograničenja, dakle Programeri privući novac na druge načine, uključujući putem Preliminarni ugovori o udjelu u kapitalu (PADA).

"TAJNE NEKRETNINA":

Pravila za pripremu i provođenje transakcije za kupnju i prodaju stana - na interaktivnoj karti. Otvara se u skočnom prozoru."> UPUTE KORAK PO KORAK (otvorit će se u skočnom prozoru).