साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के रूप में प्रारंभिक समझौते की मान्यता

निर्माण में साझा भागीदारी के समझौते के रूप में प्रारंभिक समझौते की मान्यता शेयरधारकों के लिए सबसे महत्वपूर्ण विषयों में से एक है।

वर्तमान कानून, विशेष रूप से रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 421 में, "अनुबंध की स्वतंत्रता" प्रदान की जाती है, जिसका शाब्दिक अर्थ है कि पार्टियां मिश्रित सहित किसी भी अनुबंध में प्रवेश कर सकती हैं। यह प्रावधान डेवलपर्स को किसी सुविधा के निर्माण के लिए धन आकर्षित करने के लिए, शेयरधारकों के साथ विभिन्न समझौते करने की अनुमति देता है: एक प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौता (मुख्य खरीद और बिक्री समझौते के बाद के निष्कर्ष के साथ); निवेश समझौता; दावे के अधिकार के असाइनमेंट के लिए अनुबंध; सरल साझेदारी समझौता. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते के अलावा किसी भी समझौते के डेवलपर द्वारा निष्कर्ष इस तथ्य के कारण है कि डेवलपर साझा निर्माण पर कानून को दरकिनार करने की कोशिश कर रहा है, जिससे शेयरधारक को खतरनाक स्थिति में डाल दिया गया है, क्योंकि यह बाद वाले को वंचित करता है उपरोक्त कानून द्वारा प्रदान की गई गारंटी।

. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते पर हस्ताक्षर करते समय गारंटी

साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते का समापन करते समय शेयरधारक को मिलने वाली गारंटी को पारित करते समय इसका उल्लेख करना उचित है। हम आपको याद दिला दें कि साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते को पंजीकरण चैंबर के साथ पंजीकरण के क्षण से लेकर पंजीकरण के क्षण तक संपन्न माना जाता है, भले ही इस पर दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षर किए गए हों, इसे संपन्न नहीं माना जाता है। और इसलिए, गारंटी देता है:

• एक अपार्टमेंट के लिए साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौता केवल एक बार पंजीकृत किया जा सकता है; यह परिस्थिति शेयरधारकों को उनके अपार्टमेंट की दोहरी बिक्री से बचाती है।
• डेवलपर के लिए दिवालियापन की कार्यवाही शुरू होने की स्थिति में, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते में निर्दिष्ट अपार्टमेंट दिवालियापन संपत्ति में शामिल नहीं है और "नीलामी से हटाया नहीं गया है।"
• उत्तराधिकार के मामले में (उदाहरण के लिए, विरासत का उद्घाटन), उत्तराधिकारी एक शेयरधारक बन जाता है।

साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के रूप में संपन्न समझौते को मान्यता देने पर न्यायिक अभ्यास के अनुप्रयोग का इतिहास

एक विशेष कानून को अपनाने से पहले, डेवलपर्स ने अचल संपत्ति के निर्माण के लिए नागरिकों से धन आकर्षित करने के लिए विभिन्न समझौते किए। "साझा निर्माण पर..." को अपनाने के बाद, जो डेवलपर को साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते में प्रवेश करने के लिए बाध्य करता है, स्थिति मौलिक रूप से नहीं बदली है, यह परिस्थिति इस तथ्य के कारण होती है कि नियामक अधिकारियों ने आंखें मूंद लीं , और अदालतें, विशुद्ध रूप से औपचारिक आधार पर (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 421 के संदर्भ सहित) उन्होंने साझा निर्माण में भागीदारी के लिए संपन्न समझौते को एक समझौते के रूप में मान्यता देने से इनकार कर दिया।

यह स्थिति बहुत लंबे समय तक जारी नहीं रह सकी, क्योंकि धोखाधड़ी करने वाले शेयरधारकों की संख्या "स्नोबॉल" की तरह बढ़ गई। अपेक्षाकृत हाल ही में, संघीय कानून "दिवालियापन पर" को डेवलपर्स के दिवालियापन पर एक अध्याय के साथ पूरक किया गया था, जो इक्विटी धारकों को अतिरिक्त गारंटी प्रदान करता था, लेकिन केवल उन लोगों के लिए जिन्होंने हस्ताक्षर किए औरदर्ज कराईअर्थात्, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौता। इस अध्याय के लिए धन्यवाद, शेयरधारकों के पास डेवलपर के दिवालियापन की स्थिति में अपना अपार्टमेंट रखने का बेहतर मौका है।

इन कानूनों और उनमें किए गए संशोधनों ने उन लोगों के लिए जीवन को आसान नहीं बनाया, जिन्होंने साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के तहत डेवलपर्स के साथ कानूनी संबंधों में प्रवेश नहीं किया था, और उनमें से अधिकांश थे (और अभी भी हैं)।

"अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति के साझा निर्माण में नागरिकों की भागीदारी के संबंध में उत्पन्न होने वाले अदालतों द्वारा विवादों को हल करने की प्रथा की समीक्षा" (सुप्रीम कोर्ट के प्रेसीडियम द्वारा अनुमोदित) के प्रकाशन के बाद स्थिति कुछ हद तक बदल गई है। 4 दिसंबर 2013 को रूसी संघ) (4 मार्च 2015 को संशोधित), जिसने उन शेयरधारकों को अतिरिक्त गारंटी प्रदान की जिनके पास साझा निर्माण में भागीदारी समझौता नहीं है। ऐसी गारंटियों में शामिल हैं:

• कला के तहत ब्याज प्राप्त करने का शेयरधारक का अधिकार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 395 दोहरे आकार में, यदि डेवलपर को धन जुटाने का अधिकार नहीं है, तो यह उक्त अधिनियम के अनुच्छेद 7 द्वारा इंगित किया गया है;
• शेयरधारक को संघीय कानून "ओजेडपीपी" के अनुच्छेद 13 के खंड 6 के तहत ब्याज प्राप्त करने का अधिकार है, न कि कला के तहत। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 395 (प्रतिशत बहुत कम है), यदि डेवलपर के पास धन जुटाने का अधिकार नहीं है, और शेयरधारक ने व्यक्तिगत, पारिवारिक उद्देश्यों के लिए अपार्टमेंट खरीदा है, तो यह उक्त के पैराग्राफ 8 द्वारा इंगित किया गया है कार्य;
• साझा निर्माण में भागीदारी के लिए प्रारंभिक समझौते के समापन के मामले में, यदि मुख्य समझौते की आवश्यक शर्तें हैं, साथ ही डेवलपर के पास नागरिकों से धन आकर्षित करने का अधिकार है, तो इस समझौते को भागीदारी के लिए मुख्य समझौते के रूप में मान्यता दी जा सकती है। उक्त समझौते (समीक्षा) के पंजीकरण के लिए पंजीकरण प्राधिकारी को आवश्यक दस्तावेज प्रदान करने के लिए शेयरधारक के दायित्व के साथ साझा निर्माण।

. साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के रूप में एक डेवलपर के साथ संपन्न समझौते को मान्यता देने का आधार

किसी डेवलपर को शुरू से ही साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते में प्रवेश करने के लिए मजबूर करना असंभव है, इसके लिए आधार होना चाहिए। ऐसे आधारों में अच्छी तरह से स्थापित कानूनी संबंध, दस्तावेज शामिल हैं, दूसरे शब्दों में, डेवलपर के साथ किसी प्रकार का समझौता (प्रारंभिक, निवेश, आदि) संपन्न होना चाहिए।

संपन्न समझौते के आधार पर, शेयरधारक को साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के समापन की मांग करने का अधिकार है। इस मामले में, अनुबंध में मुख्य अनुबंध की आवश्यक शर्तें शामिल होनी चाहिए। संघीय कानून "साझा निर्माण पर" के अनुसार, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए समझौते की आवश्यक शर्तों में शामिल हैं:

• हस्तांतरित संपत्ति का विवरण;
• अनुबंध की कीमत;
• स्थानांतरण अवधि;
• साझा निर्माण परियोजना के लिए गारंटीकृत अवधि;
• यह सुनिश्चित करने के तरीके कि डेवलपर अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को पूरा करता है।

"समीक्षा" का अंतिम पैराग्राफ इंगित करता है कि यह पर्याप्त है कि मान्यता प्राप्त अनुबंध में साझा निर्माण वस्तु और अनुबंध की कीमत के बारे में जानकारी हो।

इसके अलावा, डेवलपर को यह करना होगा:

• उस भूमि भूखंड के पट्टे या स्वामित्व का अधिकार है जिस पर वस्तु का निर्माण किया जा रहा है;
• डेवलपर के साथ प्रारंभिक अनुबंध के समापन के समय, डेवलपर के पास निर्माण परमिट होना चाहिए।

ऐसे संगठन जिनसे साझा निर्माण में भागीदारी के समझौते के रूप में संपन्न समझौते को मान्यता देने की मांग नहीं की जा सकती है

"समीक्षा" का विश्लेषण करते हुए, जिसमें कहा गया है कि "साझा निर्माण पर" आवास निर्माण और आवास बचत सहकारी समितियों जैसे संगठनों पर लागू नहीं होता है, हम इस निष्कर्ष पर पहुंच सकते हैं कि उन्हें साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते में प्रवेश करने की आवश्यकता नहीं है।

साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के रूप में एक समझौते की मान्यता के लिए दावा दायर करते समय क्षेत्राधिकार का निर्धारण

एक सामान्य नियम के रूप में, दावा निर्माण की जा रही सुविधा के स्थान पर जिला अदालत में दायर किया जाना चाहिए। यह नियम "समीक्षा" में दोहराया गया है।

यदि डेवलपर के खिलाफ दिवालियापन की कार्यवाही शुरू की गई है, तो साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते के रूप में संपन्न समझौते को मान्यता देने के लिए एक आवेदन मध्यस्थता अदालत में प्रस्तुत किया जाना चाहिए।

न्यायिक अभ्यास से एक उदाहरण

साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते को समाप्त करने की बाध्यता के लिए डेवलपर के खिलाफ एक नागरिक के प्रतिदावे पर तातारस्तान गणराज्य के कज़ान शहर के वखिटोव्स्की जिला न्यायालय के फैसले को खारिज कर दिया गया था, क्योंकि डेवलपर के लिए दिवालियापन की कार्यवाही शुरू हो गई थी।

अंश:

“ इक्विटी भागीदारी समझौते को पंजीकृत करने की बाध्यता के लिए वादी के खिलाफ प्रतिवादी के प्रतिदावे के जवाब में, अदालत ने कार्यवाही समाप्त करने का फैसला सुनाया; कानून के बारे में एक विवाद है जिसे तातारस्तान गणराज्य की मध्यस्थता अदालत में हल किया जाना चाहिए , चूंकि तातारस्तान गणराज्य की मध्यस्थता अदालत में प्रतिवादी के दिवालियापन का मामला है। ”

न्यायिक अभ्यास से एक उदाहरण

प्रतिवादी के प्रतिनिधि का यह तर्क कि एफओएन-रिवेरा एलएलसी संपत्ति का विकासकर्ता नहीं है, दावे को अस्वीकार करने के आधार के रूप में काम नहीं कर सकता, क्योंकि हस्तांतरण की बाध्यता<данные изъяты>FON-रिवेरा LLC ने विवादित गैर-आवासीय परिसर पर कब्ज़ा कर लिया।

नई इमारत ख़रीदना. प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौता: संघीय कानून-214 के साथ इसका क्या संबंध है? रियल एस्टेट बाजार विशेषज्ञ संभावित नुकसान की चेतावनी देते हैं। खरीदार को क्या मिलेगा - एक अपार्टमेंट या पैसा...

अब लगभग 6 वर्षों से, संघीय कानून संख्या 214 के लागू होने के बाद से "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य रियल एस्टेट वस्तुओं के साझा निर्माण में भागीदारी पर," डेवलपर्स और बिल्डरों को साझा भागीदारी समझौतों के तहत अपनी नई इमारतों को बेचने की अनुमति दी गई है, जैसे साथ ही आवास प्रमाण पत्र और आवास निर्माण सहकारी समितियों के संगठन के माध्यम से। बिक्री के अन्य तरीकों को अवैध माना जाता है, लेकिन फिर भी उनका उपयोग जारी रहता है। और बहुत पहले नहीं, प्राथमिक आवास की बिक्री (कानूनी और कानूनी दोनों नहीं) के लिए प्रसिद्ध योजनाओं में एक और जोड़ा गया था: साझा भागीदारी के लिए प्रारंभिक समझौते का समापन करके।

यह लेख एक संदर्भ और सूचना सामग्री है; इसमें सभी जानकारी सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए प्रस्तुत की गई है और केवल सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है।

"" ने यह पता लगाने का निर्णय लिया कि क्या यह रास्ता कानूनी है और क्या खरीदारों को ऐसे दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने के लिए सहमत होना चाहिए।

बिल्कुल सार
सभी संदेहों को दूर करने के लिए संभवतः तुरंत यह कहना आवश्यक है कि प्रारंभिक इक्विटी भागीदारी समझौते (पीडीडीई) का 214-एफजेड से कोई लेना-देना नहीं है और बल्कि इसका खंडन करता है। इस कानून का सार केवल एक इक्विटी भागीदारी समझौते (डीपीए) पर हस्ताक्षर करना नहीं है, बल्कि, जैसा कि यह बताता है वकील ओलेग सुखोव, प्रासंगिक सरकारी एजेंसियों के साथ इसके पंजीकरण की आवश्यकता (इसके अलावा, डीडीयू को इसके पंजीकरण के क्षण से ही समाप्त माना जाता है)। इसका मतलब यह है कि इस समझौते के तहत, खरीदार को भविष्य में वर्ग मीटर प्राप्त करने का अवसर नहीं मिलता है, और विशेष रूप से बिल या कोई अन्य प्रतिभूतियां नहीं, बल्कि एक अपार्टमेंट, भले ही अधूरा हो: "डीडीयू के तहत अचल संपत्ति खरीदते समय, खरीदार, पी. 13 214-एफजेड के अनुसार, अनुबंध के तहत डेवलपर के दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करने के लिए, भूमि भूखंड जिस पर घर बनाया जाएगा और इमारत स्वयं, जो डिलीवरी से पहले डेवलपर की संपत्ति के रूप में पंजीकृत है घर के कुछ हिस्से गिरवी रखे गए हैं,'' विशेषज्ञ का कहना है, जिन्होंने लेख में अपना नाम न छापने की शर्त पर कहा।

लेकिन स्वाभाविक रूप से, प्लॉट और घर प्रत्येक विशिष्ट खरीदार (शेयरधारक) को उसके निवेश के अनुपात में हस्तांतरित किए जाते हैं, अर्थात। वास्तव में, डीडीयू के तहत, खरीदार को उसके अनुबंध में निर्दिष्ट अपार्टमेंट संपार्श्विक के रूप में प्राप्त होता है, जो निर्माण पूरा होने के बाद, शेयरधारक की निजी संपत्ति (या उसके परिवार के सभी सदस्यों की संपत्ति) बन जाता है। यदि डेवलपर के साथ वित्तीय पतन होता है, तो वर्ग मीटर और/या उन पर अधिकार निश्चित रूप से खरीदार के पास रहेंगे। इसके अलावा, शेयर भागीदारी समझौता घर के निर्माण और वितरण की शर्तों, अपार्टमेंट के मापदंडों और पार्टियों के अधिकारों और दायित्वों को सख्ती से निर्धारित करता है, जिसमें निर्माण की समय सीमा के उल्लंघन के लिए बिल्डर या डेवलपर की जिम्मेदारी भी शामिल है। जैसा कि ओलेग सुखोव की रिपोर्ट है, प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौता बिल्कुल भी पंजीकरण के अधीन नहीं है, और अपार्टमेंट, यानी। विशिष्ट संपत्ति के अधिकार किसी भी तरह से हस्तांतरित नहीं किए जा सकते।

पीडीडीयू के तहत, वास्तव में, कुछ भी नहीं बेचा जाता है, साथ ही किसी भी अन्य प्रारंभिक समझौते के तहत, जो कि रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुसार, भविष्य में संपत्ति के हस्तांतरण पर एक समझौते को समाप्त करने के लिए केवल एक दायित्व है। , प्रारंभिक समझौते द्वारा निर्धारित शर्तों पर कार्य का प्रदर्शन या सेवाओं का प्रावधान (मुख्य समझौता)। "विशेष रूप से, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए प्रारंभिक समझौते के तहत, पार्टियां भविष्य में पीडीडीयू द्वारा प्रदान की गई शर्तों पर निर्माण में साझा भागीदारी के लिए एक समझौते में प्रवेश करने का वचन देती हैं," बताते हैं वेलेरिया सिमोनोवा, कंपनी एनडीवी-रियल एस्टेट के कानूनी विभाग के प्रमुख.

यातायात नियम, कानून और भुगतान
फिर भी, इक्विटी भागीदारी पर प्रारंभिक समझौते को अवैध नहीं कहा जा सकता है: “पीडीडीयू के विषयों के संबंध कला के खंड 1 द्वारा विनियमित होते हैं। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429," हमारे अनाम टिप्पणीकार कहते हैं। सभी प्रारंभिक समझौतों की तरह. अर्थात्, इसे डीडीयू के पूर्ववर्ती के रूप में अच्छी तरह से निष्कर्ष निकाला जा सकता है, यदि, निश्चित रूप से, इसकी आवश्यकता है। और यदि यातायात नियमों के अनुसार, डेवलपर को खरीदे गए आवास के लिए भुगतान की आवश्यकता नहीं होती, तो कोई प्रश्न नहीं उठता। साझा निर्माण में निवेश .

कानून के अनुसार, प्रारंभिक समझौते के तहत भुगतान असंभव है, क्योंकि इस दस्तावेज़ के तहत माल का हस्तांतरण, कार्य या सेवाओं का प्रदर्शन नहीं होता है। साझा निर्माण में भावी भागीदार द्वारा अपने दायित्वों की उचित पूर्ति सुनिश्चित करने के लिए पार्टियों को केवल एक समझौते पर आने का अधिकार है, हमारे विशेषज्ञ गवाही देते हैं। और ऐसी सुरक्षा एक निश्चित जमा राशि हो सकती है, जो निश्चित रूप से, आवास की लागत के बराबर नहीं होनी चाहिए। इसके अलावा, डेवलपर को अनुबंध समाप्त होने तक इस जमा राशि का उपयोग नहीं करना चाहिए। यदि पीडीडीयू पर हस्ताक्षर ऐसी "मौद्रिक" योजना के साथ है, तो कोई अपराध नहीं है। इसके अलावा, इस विकल्प का उपयोग अक्सर क्रेडिट पर खरीदारी करते समय किया जाता है, जब बैंक बिना किसी दस्तावेज के पैसे ट्रांसफर नहीं कर सकता है, और डेवलपर अपार्टमेंट के लिए भुगतान की गारंटी के बिना अनुबंध में प्रवेश नहीं कर सकता है, अर्थात। ऋण समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले. ऐसे मामलों में, जब बैंक ऋण के लिए हरी झंडी देता है, तो खरीदार एक अपार्टमेंट चुनता है और डेवलपर (विक्रेता) के साथ प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौता करता है। इसके साथ, वह बैंक जाता है, पीडीडीयू के तहत जमा राशि के रूप में प्रारंभिक भुगतान करता है, और फिर ऋण समझौते पर हस्ताक्षर करता है। और डेवलपर, यह सुनिश्चित करने के बाद कि उसे अपना निवेश प्राप्त होगा, एक डीडीयू तैयार करता है। उदाहरण के लिए, एक समान योजना Sberbank में काम करती है।

लेकिन यह अलग तरह से भी होता है. डेवलपर्स, इस योजना का उपयोग करते हुए, यहां तक ​​​​कि उन मामलों में भी जहां अपार्टमेंट खरीदार की कड़ी मेहनत की बचत (बंधक के बिना) के साथ खरीदा जाता है, अक्सर आवास के लिए पूर्ण भुगतान या कुछ बहुत महत्वपूर्ण राशि (एक तिहाई, अपार्टमेंट की लागत का आधा) की आवश्यकता होती है ). बेशक, अनुबंध में "अपार्टमेंट के लिए भुगतान" शब्द शामिल नहीं है, लेकिन "प्रारंभिक समझौते को पूरा करने के लिए दायित्वों को सुरक्षित करने पर" या "जमा" पर एक खंड है। ऐसे मामलों में, पीडीडीयू का निष्कर्ष कानून 214-एफजेड का उल्लंघन है, और कभी-कभी एक वास्तविक धोखा है, क्योंकि कोई भी खरीदार को यह सूचित करने की जल्दी में नहीं है कि लागू योजना साझा निर्माण पर कानून का खंडन करती है और वास्तव में , प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौते के अनुसार नई इमारतों की बिक्री के लिए लंबे समय से ज्ञात योजना से बहुत अलग नहीं है। आज घर खरीदार अधिक पढ़े-लिखे हैं, और बहुत से लोग 214-एफजेड और डीडीयू दोनों के बारे में जानते हैं, इसलिए वे प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौतों को समाप्त करने की जल्दी में नहीं हैं, और नई योजना "कानूनी" शब्द "इक्विटी समझौता" का उपयोग करती है, और कुछ लोग इससे बहुत मोहित हैं। “यातायात नियमों को पंजीकृत करते समय डेवलपर्स का लक्ष्य गुमराह करना है। खरीदार "इक्विटी समझौता" वाक्यांश सुनते और देखते हैं, भले ही यह प्रारंभिक हो, और परिणामस्वरूप, डेवलपर और खरीदी गई संपत्ति दोनों के प्रति उनका सकारात्मक दृष्टिकोण होता है, वकील ओलेग सुखोव स्पष्ट हैं। और चूंकि बहुमत ने केवल कानून 214 के बारे में सुना है, लेकिन पाठ नहीं पढ़ा है, नई योजना काफी सफलतापूर्वक लागू की जा रही है।

प्रतिष्ठित और प्रसिद्ध कंपनियों सहित डेवलपर्स ऐसा क्यों करते हैं? धोखे के लिए? बिल्कुल नहीं। आज, संविदात्मक समझौते के समापन के मामले में ऐसे सख्त दायित्वों के साथ खुद पर बोझ डाले बिना निर्माण में निवेशकों के पैसे को आकर्षित करने का यही एकमात्र तरीका है। कुछ बाज़ार सहभागियों के लिए, यह एक आवश्यक उपाय है। तथ्य यह है कि कानून 214 सभी अनुमति दस्तावेज पूरे होने के बाद ही घर के निर्माण के लिए निवेश आकर्षित करने की अनुमति देता है। और जैसा कि हमारे नौकरशाही राज्य में होता है, आवश्यक परमिट और दस्तावेजों को मंजूरी मिलने में कभी-कभी छह महीने या उससे भी अधिक समय लग जाता है, और, स्वाभाविक रूप से, कोई भी डेवलपर इतने लंबे समय तक बेकार खड़ा नहीं रहना चाहता है, और कुछ छोटी कंपनियां बस इसे वहन नहीं कर सकते, इसलिए और एक यातायात समझौता संपन्न करें। वेलेरिया सिमोनोवा ("एनडीवी-रियल एस्टेट") पुष्टि करती है, "डीडीयू को समाप्त करने के लिए आवश्यक बिल्डिंग परमिट की कमी एक डेवलपर के लिए रियल एस्टेट बेचने के अन्य तरीकों का उपयोग करने का सबसे आम कारण है।"

सामान्य तौर पर, पीडीडीयू के तहत निवेश आकर्षित होना शुरू हो जाता है, लेकिन जैसे ही सभी आवश्यक परमिट जारी किए जाते हैं, मुख्य "कानूनी" शेयर भागीदारी समझौते खरीदार-शेयरधारकों के साथ संपन्न होते हैं।

मुख्य केन्द्र
यदि डेवलपर खरीदारों को धोखा नहीं देना चाहता है, लेकिन प्रारंभिक समझौतों को समाप्त करने का निर्णय लेता है, तो सबसे पहले, वह इस तथ्य को नहीं छिपाएगा कि पीडीडीयू डीडीयू का एनालॉग नहीं है, और सबसे स्पष्ट और सार्थक दस्तावेज़ पेश करेगा।

मुख्य बात यह है कि प्रारंभिक समझौता स्पष्ट रूप से इसके विषय को बताता है, अर्थात। इसे भविष्य के शेयर भागीदारी समझौते की शर्तों के साथ-साथ डीडीयू के समापन के संबंध में अपार्टमेंट के विक्रेता और खरीदार के दायित्वों के बारे में विस्तार से बताना चाहिए, क्योंकि, जैसा कि वकील ओलेग सुखोव की रिपोर्ट है, अदालतें (यदि यह अचानक आती है) उन्हें) डीडीयू को पार्टियों की मंशा मानें। यदि वे स्पष्ट नहीं हैं, तो यह अनुमान लगाना कठिन नहीं है कि खरीदी गई नई इमारत खो सकती है।

पीडीडीयू के मुख्य बिंदुओं में से एक परियोजना दस्तावेज के अनुसार एक साझा निर्माण परियोजना (अपार्टमेंट) की परिभाषा है, जिसे पीडीडीयू के समापन पर, संपार्श्विक के रूप में, और डालने के बाद पहले खरीदार-शेयरधारक को हस्तांतरित किया जाएगा। घर संचालन में - स्वामित्व में। पीडीडीयू को खरीदे गए अपार्टमेंट के सभी मापदंडों और विशेषताओं को इंगित करना होगा - इसके आयाम, कमरों की संख्या, फर्श, फर्श पर और घर में स्थान, यह बेहतर है अगर एक अपार्टमेंट योजना और घर (अनुभाग) और फर्श के आरेख हों संलग्न है, जो इंगित करेगा कि खरीदी जा रही संपत्ति कहां स्थित है। यदि अपार्टमेंट में फिनिशिंग शामिल है, तो यह अवश्य बताया जाना चाहिए कि कौन सी और किस सामग्री से।

पीडीयू का एक अन्य महत्वपूर्ण बिंदु पीडीयू के समापन की शर्तें हैं। वेलेरिया सिमोनोवा ("एनडीवी-रियल एस्टेट") का कहना है, "पीडीडीयू को आवश्यक रूप से उस अवधि को परिभाषित करना चाहिए जिसके भीतर पार्टियां शेयर भागीदारी समझौते पर हस्ताक्षर करने का वचन देती हैं, और यह एक विशिष्ट तारीख होनी चाहिए," हालांकि व्यवहार में अक्सर यह अवधि होती है किसी आसन्न घटना के बाद बीतने वाली निश्चित अवधि को इंगित करके निर्धारित किया जाता है। आमतौर पर यह इवेंट डेवलपर को सुविधा बनाने की अनुमति प्राप्त करने वाला होता है। इस प्रकार, पीडीडीयू में आप एक समान शब्द पा सकते हैं: "डेवलपर को अनुमति दस्तावेज प्राप्त होने के एक महीने बाद पार्टियां डीडीडीयू को समाप्त करने का वचन देती हैं," और ऐसा वाक्यांश चिंताजनक होना चाहिए, क्योंकि यह डेवलपर को समापन में देरी करने की अनुमति देता है। मुख्य समझौता वस्तुतः अनिश्चित काल के लिए। इस मामले में देरी के बावजूद भी, कर्तव्यनिष्ठ डेवलपर्स आमतौर पर उस समय सीमा को समझते हैं जिसके भीतर वे परमिट प्राप्त कर सकते हैं। हालाँकि, पीडीयू में निर्दिष्ट अवधि की समाप्ति से पहले एक डीडीयू का निष्कर्ष निकाला जा सकता है - यह निषिद्ध नहीं है।

साथ ही, एक विशेषज्ञ के रूप में जिसने अपना नाम नोट नहीं दिया, पीडीडीयू को खरीदे जा रहे अपार्टमेंट की लागत (डीडीयू मूल्य), नियम और भुगतान प्रक्रिया का संकेत देना होगा। यदि पीडीडीयू नकद सुरक्षा या जमा प्रदान करता है (और व्यवहार में यह हमेशा मामला होता है), तो यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि समझौते में पीडीडीयू का समापन करते समय आवास की लागत के लिए संबंधित राशि जमा करने का प्रावधान हो। आम तौर पर "मौद्रिक" वस्तुओं के साथ कोई समस्या नहीं होती है, लेकिन कभी-कभी लागत का संकेत नहीं दिया जाता है, या बिल्डर या डेवलपर इसे बदलने का अधिकार सुरक्षित रखता है, एक नियम के रूप में, इस तथ्य का हवाला देते हुए कि निर्माण पूरा होने के बाद, बीटीआई, वस्तु को मापता है , थोड़ा भिन्न क्षेत्र की गणना कर सकता है। इस मामले में, कीमत बदलने का एक कारण है, लेकिन अगर आवास की लागत को कम करने या बढ़ाने की संभावना किसी भी तरह से स्पष्ट नहीं की गई है या कीमत पीडीडीयू में बिल्कुल भी दिखाई नहीं देती है, तो आपको इसे खरीदने के बारे में गंभीरता से सोचना चाहिए संपत्ति।

उपरोक्त सभी के अलावा, टिप्पणीकार के अनुसार, यह अच्छा होगा यदि पीडीडीयू में घर के निर्माण को पूरा करने की समय सीमा और खरीदार - शेयरधारक को साझा निर्माण परियोजना के हस्तांतरण के समय के बारे में जानकारी हो, साथ ही भवन और अपार्टमेंट के लिए वारंटी अवधि। और ओलेग सुखोव कहते हैं कि पीडीडीयू को विवादों को सुलझाने के लिए अधिकार क्षेत्र को परिभाषित करना चाहिए।

यह ध्यान देने योग्य है कि, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुसार, यातायात नियमों को यातायात नियमों के लिए स्थापित प्रपत्र में समाप्त किया जाना चाहिए, अर्थात। लिखित रूप में, और इस समझौते के पक्षों को आमतौर पर "डेवलपर" और "साझा निर्माण में भागीदार" कहा जाता है।

कोर्ट मदद करेगा
हालाँकि, सबसे ईमानदार डेवलपर के साथ भी, कुछ भी हो सकता है, और पीडीडीयू का समापन करते समय एक अपार्टमेंट के अधिकार पीडीडीयू को तैयार करने और इसे सरकारी एजेंसियों के साथ पंजीकृत करने की तुलना में बहुत छोटे होते हैं। इसके अलावा, पीडीए का समापन करते समय, दोहरी बिक्री का जोखिम बहुत अधिक होता है। इसलिए, वकील ओलेग सुखोव का तर्क है कि खरीदार-शेयरधारक के लिए प्रारंभिक समझौते पर हस्ताक्षर करने का कोई लाभ नहीं है: “अपार्टमेंट की लागत वही रहती है। निर्माण निश्चित रूप से तेजी से नहीं किया जाएगा, क्योंकि... यदि डेवलपर डीडीयू पर हस्ताक्षर करने के लिए आवश्यक दस्तावेजों की मंजूरी सुनिश्चित करने में सक्षम नहीं है, तो वह त्वरित निर्माण सुनिश्चित नहीं कर पाएगा। और इसके अलावा, आवश्यक दस्तावेज़ की कमी किसी दिए गए डेवलपर के साथ संबंध में प्रवेश करने के जोखिम का एक संकेतक है, क्योंकि कोई भी गारंटी नहीं दे सकता है कि ये दस्तावेज़ बिल्कुल पूरे हो जाएंगे, ”विशेषज्ञ का तर्क है। अनाम विशेषज्ञ उनसे सहमत हैं, "पीडीडीयू के तहत एक अपार्टमेंट खरीदने वाला भावी मालिक इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत 214-एफजेड के अनुसार लेनदेन पंजीकृत करने की तुलना में बहुत अधिक जोखिम उठाता है।"

प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौते में प्रवेश करने वाले खरीदारों को सबसे आम समस्या का सामना करना पड़ता है, वह समझौते पर हस्ताक्षर करने में देरी है। और फिर कोर्ट का सीधा रास्ता है. वेलेरिया सिमोनोवा ("एनडीवी-रियल एस्टेट") का कहना है, "आप इक्विटी भागीदारी समझौते में प्रवेश करने के लिए मजबूर होने या प्रारंभिक समझौते को समाप्त करने और भुगतान की गई सुरक्षा वापस करने का दावा दायर कर सकते हैं।" आमतौर पर, ऐसे मामलों का समाधान घर खरीदारों के पक्ष में किया जाता है, खासकर यदि उन्होंने पीपीडीयू में निर्धारित अपने सभी दायित्वों को पूरा किया हो और समय पर "सुरक्षा" या "जमा" का भुगतान किया हो। आपको बस समय और धैर्य रखना होगा: न्यायालय कोई त्वरित प्राधिकारी नहीं है। और आपको अपनी नसों को भी खर्च करना होगा। और यदि खरीदार ने कोई दायित्व पूरा नहीं किया है, उदाहरण के लिए, "सुरक्षा" के अगले भुगतान में देरी की है, तो अदालत विक्रेता (डेवलपर) के पक्ष में निर्णय ले सकती है।

पीडीडीयू के साथ अन्य कठिनाइयां संभव हैं। उदाहरण के लिए, एक घर के निर्माण में देरी हो सकती है, और यदि इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत उधारकर्ता को अच्छा मुआवजा मिलता है - देरी के प्रत्येक दिन के लिए डेवलपर सेंट्रल बैंक की पुनर्वित्त दर के 1/150 की राशि में जुर्माना अदा करता है रूसी संघ के (व्यक्तियों के लिए) - और फिर, सबसे अधिक संभावना है, संपत्ति में एक अपार्टमेंट, तो यातायात विनियम ऐसे दंड का प्रावधान नहीं करते हैं। सबसे अच्छे मामले में, प्रारंभिक समझौते को शून्य (हस्ताक्षर करने के क्षण से अमान्य) माना जाता है और "जमा" के रूप में भुगतान किया गया पैसा खरीदार को वापस कर दिया जाता है। वैसे, जैसा कि वकील ओलेग सुखोव की रिपोर्ट है, इस मामले में "उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर" कानून का उल्लेख करना संभव और आवश्यक है, जिसमें नुकसान और दंड के भुगतान की भी मांग की गई है (डीडीयू के समापन के समय उतना महत्वपूर्ण नहीं है, लेकिन) फिर भी)।

अदालतें, एक नियम के रूप में, असफल घर मालिकों के पक्ष में विवाद का समाधान करती हैं, लेकिन सबसे अधिक संभावना है कि लौटाए गए धन से दूसरा अपार्टमेंट खरीदना संभव नहीं होगा, क्योंकि आज आवास की कीमतें, हालांकि बहुत सक्रिय रूप से नहीं बढ़ रही हैं।

और एक और वैश्विक समस्या जो डीडीयू के बजाय पीडीडीयू का समापन करते समय उत्पन्न हो सकती है, वह डेवलपर के दिवालियापन से संबंधित है। “यदि ऐसा होता है, तो शेयरधारक आवासीय परिसर के हस्तांतरण या अपार्टमेंट के बाजार मूल्य की वसूली के लिए मांगों के साथ मध्यस्थता अदालत में आवेदन करने के लिए बाध्य हैं। इसके अलावा, बाजार मूल्य की वापसी की मांग करना आवश्यक है, ”ओलेग सुखोव सलाह देते हैं।

इनमें से अधिकांश विवादों को खरीदारों के पक्ष में हल किया जाता है, "चूंकि 15 अगस्त, 2011 को संघीय कानून "इनसॉल्वेंसी (दिवालियापन)" में संशोधन पर 210-एफजेड के अनुसार, इक्विटी में अपार्टमेंट की बिक्री के उद्देश्य से कोई भी समझौता धारकों को वैध, मान्य माना जाना चाहिए और किसी भी परिस्थिति में इक्विटी धारकों को अपार्टमेंट हस्तांतरित करने के लिए निर्माण कंपनियों के दायित्व को बढ़ावा देना चाहिए,'' वकील की रिपोर्ट। लेकिन सकारात्मक अदालती फैसले की गारंटी देना स्वाभाविक रूप से असंभव है, क्योंकि ऐसे लेनदेन और प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौतों में कई अलग-अलग बारीकियां छिपी होती हैं। और परिणामस्वरूप, अनुबंध को अभी भी शून्य माना जाएगा: खरीदार को अपना पैसा वापस मिलने की संभावना है, लेकिन उसे अपार्टमेंट नहीं मिलेगा।

पोर्टल सारांश
साझा भागीदारी पर प्रारंभिक समझौता सरकारी एजेंसियों के साथ पंजीकृत नहीं है और खरीदारों को आवास का कोई अधिकार नहीं देता है, बल्कि केवल भविष्य में साझा स्वामित्व समझौते में प्रवेश करने के लिए पार्टियों के इरादों को निर्धारित करता है। यदि इस मामले में पीडीडीयू के निष्पादन को सुनिश्चित करने के लिए एक निश्चित "जमा" का शुल्क नहीं लिया जाता है, या "जमा" छोटा है और निर्माण में शामिल नहीं है, तो चिंता की कोई बात नहीं है, लेकिन यदि डेवलपर भुगतान की मांग करता है, और विशेष रूप से एक सौ प्रतिशत, तो यह स्पष्ट है कि प्रारंभिक समझौते का उपयोग 214-एफजेड को बायपास करने के लिए किया जाता है। और बाजार विशेषज्ञ और वकील अभी भी इस निष्कर्ष पर पहुंचने की अनुशंसा नहीं करते हैं, क्योंकि अगर कुछ होता है, तो आप केवल अदालत में अपने अधिकारों की रक्षा कर सकते हैं, और यह संभावना नहीं है कि आप एक अपार्टमेंट प्राप्त कर पाएंगे; यह अच्छा होगा यदि सारा पैसा वापस कर दिया जाए .

जैसा कि आप जानते हैं, नए ताले का आविष्कार केवल अपराधियों को मास्टर चाबियाँ आविष्कार करने के लिए प्रेरित करता है। एक समान सादृश्य घरेलू कानूनी मानदंडों पर लागू होता है: किसी भी नियम को अपनाने से इसे "आसपास" करने के लिए प्रतीत होने वाले कानूनी तरीकों को जन्म मिलता है। इस अर्थ में, 30 दिसंबर 2004 के संघीय कानून संख्या 214-एफजेड के मानदंड "अपार्टमेंट इमारतों और अन्य अचल संपत्ति वस्तुओं के साझा-इक्विटी निर्माण में भागीदारी और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पेश करने पर" ( इसके बाद इसे कानून संख्या 214-एफजेड) कहा जाएगा।

कानून संख्या 214-एफजेड साझा निर्माण में प्रतिभागियों को कानूनी गारंटी प्रदान करता है, जिसमें शामिल हैं: साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौते का अनिवार्य राज्य पंजीकरण, एक अधूरी वस्तु और भूमि भूखंड के संबंध में प्रतिज्ञा का अधिकार, या बैंक गारंटी की उपस्थिति , डेवलपर की परियोजना और वित्तीय दस्तावेज़ीकरण से खुद को परिचित करने का अवसर। साझा निर्माण में भागीदार के अधिकार डेवलपर के दायित्वों के अनुरूप हैं, जिसमें शामिल हैं: केवल एक निष्कर्ष (पंजीकृत) समझौते के आधार पर धन जुटाना, साझा निर्माण में प्रतिभागियों के धन खर्च करने की लक्षित प्रकृति (केवल निर्माण के लिए), वित्तीय और लेखांकन जानकारी का खुलासा करने की बाध्यता, साथ ही वार्षिक ऑडिट पास करने की बाध्यता।

इस तरह के प्रतिबंध डेवलपर्स की योजनाओं का आविष्कार करने की इच्छा को निर्धारित करते हैं जो उन्हें कानून संख्या 214-एफजेड के मानदंडों के अनुपालन से "छूट" देते हैं। काफी हद तक, विचाराधीन क्षेत्र में कानूनी जानकारी की कमी से डेवलपर्स द्वारा आविष्कृत योजनाओं के कार्यान्वयन में सुविधा होती है। जर्नल हाउसिंग लॉ (2010, नंबर 4) में प्रकाशित एक समाजशास्त्रीय सर्वेक्षण के परिणामों के अनुसार, प्रश्न "क्या आप जानते हैं कि कानून संख्या 214-एफजेड के अनुसार संपन्न एक समझौते के तहत एक नई इमारत में आवास खरीदते समय, खरीदार को डेवलपर द्वारा धोखाधड़ी के खिलाफ बीमा कराया गया है?", 79.8% उत्तरदाताओं ने उत्तर दिया कि उन्होंने पहली बार इस तरह के कानून के बारे में सुना था, और केवल 20.2% सर्वेक्षण प्रतिभागियों ने बताया कि वे इसके अस्तित्व के बारे में कुछ जानते थे या सुना था।

कला के भाग 1 के अनुसार। कानून संख्या 214-एफजेड के 3, डेवलपर को निर्धारित तरीके से निर्माण परमिट प्राप्त करने, प्रकाशन, पोस्टिंग और (या) एक परियोजना जमा करने के बाद ही एक अपार्टमेंट भवन के निर्माण के लिए साझा निर्माण में प्रतिभागियों से धन आकर्षित करने का अधिकार प्राप्त होता है। भूमि भूखंड के अधिकारों के विकासकर्ता द्वारा घोषणा और राज्य पंजीकरण। वहीं, कला के भाग 2 के आधार पर। कानून के 3, केवल डेवलपर को निर्माण के लिए नागरिकों से धन आकर्षित करने का अधिकार है और केवल निर्माण में साझा भागीदारी के समझौतों के आधार पर।

कानून संख्या 214-एफजेड द्वारा प्रदान की गई साझा धन जुटाने की योजना को सरल और अनुकूलित करने की घरेलू डेवलपर्स की अंतर्निहित इच्छा ने साझा निर्माण में भागीदारी के लिए "ग्रे" योजनाओं के उद्भव को जन्म दिया है। डेवलपर्स निवेश समझौतों, प्रारंभिक इक्विटी भागीदारी या खरीद और बिक्री समझौतों और अपार्टमेंट आरक्षण समझौतों के आधार पर धन जुटाना पसंद करते हैं।

यह बिल्कुल ऐसे समझौते थे जिन्हें रोस्तोव क्षेत्र के अभियोजक वी.ए. कुज़नेत्सोव ने "संदिग्ध" कहा, 19 मई, 2010 को इंटरफैक्स समाचार एजेंसी में आयोजित एक संवाददाता सम्मेलन में कहा कि "यह चिंता का विषय है कि इस समस्या के व्यापक कवरेज के बावजूद, लोग कानून को चकमा देने में अपना पैसा निवेश करना जारी रखें। साथ ही, जो नागरिक संदिग्ध अनुबंधों के तहत निर्माण संगठनों को अपना पैसा देते हैं, उन्हें इस बात में कोई दिलचस्पी नहीं है कि डेवलपर्स के पास भूमि भूखंड या निर्माण परमिट का अधिकार है या नहीं। (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803)।

ऐसी चिंताओं की समाजशास्त्रीय शोध से पूरी तरह पुष्टि होती है। तो, प्रश्न के लिए: "कृपया कल्पना करें कि आप एक नई इमारत में एक अपार्टमेंट खरीद रहे हैं और आपको विकल्प दिए गए थे: कानून संख्या 214-एफजेड के अनुसार या किसी अन्य समझौते के तहत इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत रहने की जगह खरीदें, लेकिन थोड़ा सा सस्ता? आप कौन सा विकल्प पसंद करेंगे?", 56.7% उत्तरदाताओं ने बताया कि वे कानून संख्या 214-एफजेड के अनुसार इक्विटी भागीदारी समझौते के तहत रहने की जगह खरीदेंगे। 16.4% अध्ययन प्रतिभागियों के लिए, यह पता चला कि अपार्टमेंट के लिए उन्हें भुगतान की जाने वाली राशि महत्वपूर्ण थी, न कि अनुबंध में कानूनी शब्दांकन। 2.9% उत्तरदाताओं ने कानून संख्या 214-एफजेड के बिना खरीदारी का विकल्प चुना और 24% को उत्तर देना कठिन लगा। ("आवास कानून", 2010, संख्या 4)

निवेशकों और शेयरधारकों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए डब्ल्यूपीपी "यूनाइटेड रशिया" की जनरल काउंसिल के प्रेसिडियम के कार्यकारी समूह के प्रमुख, राज्य ड्यूमा के डिप्टी अलेक्जेंडर खिनशेटिन इस स्थिति में बहुत अधिक गंभीर परिणाम देखते हैं। उनके अनुसार, ''...आम तौर पर साझा निर्माण पर सामान्य कानून व्यवहार में काम नहीं करता है। आज, दुर्भाग्य से, कई डेवलपर्स कानून को दरकिनार कर रहे हैं, और यह साझा-इक्विटी निर्माण में एक नए संकट के आधार के रूप में काम कर सकता है।

यह लेख निर्माण में भागीदारी के लिए प्रारंभिक समझौतों के समापन के संभावित परिणामों की जांच करेगा, क्योंकि कानूनी सुरक्षा एजेंसी "DOLSCHICK" के अभ्यास में गठित टिप्पणियों के अनुसार, ऐसे समझौतों का निष्कर्ष धन जुटाने की सबसे आम योजना है।

कला के आधार पर. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429, एक प्रारंभिक समझौते के तहत, पार्टियां प्रारंभिक समझौते द्वारा निर्धारित शर्तों पर संपत्ति के हस्तांतरण, कार्य के प्रदर्शन या सेवाओं के प्रावधान (मुख्य समझौते) पर भविष्य के समझौते में प्रवेश करने का वचन देती हैं।

1. अक्सर, ऐसी योजना को लागू करते समय, शेयरधारकों के लिए प्रारंभिक समझौते की "सामग्री में दोष" की समस्या उत्पन्न होती है। कला के आधार पर. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429, प्रारंभिक समझौते में ऐसी शर्तें शामिल होनी चाहिए जो विषय को स्थापित करने की अनुमति देती हैं, साथ ही मुख्य समझौते (निर्माण में इक्विटी भागीदारी समझौता) की अन्य आवश्यक शर्तें भी शामिल होनी चाहिए। भाग 4 कला. कानून संख्या 214-एफजेड का 4 मुख्य समझौते की आवश्यक शर्तों को संदर्भित करता है:

• डिज़ाइन दस्तावेज़ीकरण के अनुसार स्थानांतरित की जाने वाली एक विशिष्ट साझा निर्माण वस्तु का निर्धारण;
• डेवलपर के लिए साझा निर्माण परियोजना को साझा निर्माण भागीदार को हस्तांतरित करने की समय सीमा;
• इसके भुगतान के लिए अनुबंध की कीमत, शर्तें और प्रक्रिया;
• साझा निर्माण परियोजना के लिए वारंटी अवधि।

कला के अनुसार. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 432, एक समझौते को संपन्न माना जाता है यदि समझौते की सभी आवश्यक शर्तों पर, उचित मामलों में आवश्यक रूप में, पार्टियों के बीच एक समझौता हो जाता है। इस मामले में, आवश्यक को इस प्रकार समझा जाता है: 1) अनुबंध के विषय से संबंधित शर्तें, 2) वे शर्तें जो कानून या अन्य कानूनी कृत्यों में इस प्रकार के अनुबंधों के लिए आवश्यक या आवश्यक बताई गई हैं, और 3) वे सभी शर्तें जिसके संबंध में, किसी एक पक्ष के अनुरोध पर, सहमति होनी चाहिए।

इस प्रकार, किसी भी आवश्यक शर्त के संबंध में समझौते के अभाव में, साझा निर्माण में भागीदारी के लिए प्रारंभिक समझौते को समाप्त नहीं माना जाएगा। एक अधूरा समझौता पार्टियों के लिए कोई अधिकार या दायित्व नहीं बनाता है। यह स्थिति शेयरधारकों के लिए गंभीर जोखिम पैदा करती है, क्योंकि यह उन्हें डेवलपर से अपार्टमेंट प्राप्त करने के अधिकार से वंचित कर देती है।

एक नियम के रूप में, ऐसे मामले में, जिन शेयरधारकों ने डेवलपर को धन का योगदान दिया है, वे दावों को पूरा करने की संभावनाओं की कमी के बावजूद, डेवलपर को साझा निर्माण में भागीदारी के लिए मुख्य समझौते को समाप्त करने के लिए मजबूर करने का दावा करते हैं। इसका एक उदाहरण उत्तरी काकेशस क्षेत्र की संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा का 29 अक्टूबर, 2009 का संकल्प है, जो कि मामले संख्या A32-19165/2008 में है, जिसके अनुसार प्रारंभिक समझौते में आवश्यक शर्तों को न देखकर कैसेशन कोर्ट आया। यह निष्कर्ष कि वादी के दावों को संतुष्ट करने का कोई आधार नहीं था। इसके बाद, जैसा कि रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के दिनांक 03.03.2010 नंबर वीएएस-2115/10 के फैसले से देखा जा सकता है, न्यायाधीशों के पैनल को पर्यवेक्षण के तरीके से उक्त संकल्प को संशोधित करने के लिए कोई आधार नहीं मिला।

ऐसी स्थिति में, फंड का योगदान करने वाले शेयरधारक के लिए एकमात्र संभावित तरीका डेवलपर से अन्यायपूर्ण संवर्धन के रूप में फंड की वसूली करना है। एक नियम के रूप में, धन के संग्रह के साथ-साथ डेवलपर को अन्य लोगों के धन के उपयोग के लिए उत्तरदायी ठहराया जाता है। इस मामले में, शेयरधारक को पुनर्वित्त दर के अनुरूप राशि में जमा राशि से अधिक डेवलपर से ब्याज प्राप्त होता है। यदि शेयरधारक एक नागरिक है और यह साबित करना संभव है कि डेवलपर द्वारा निर्माण उद्देश्यों के लिए धन जुटाया गया था, तो डेवलपर, कला के भाग 3 के अनुसार नागरिक से प्राप्त राशि के अतिरिक्त। कानून संख्या 214-एफजेड का 3 इन निधियों पर दोहरा ब्याज देने और ब्याज के अतिरिक्त हुए नुकसान की भरपाई करने के लिए बाध्य है। हालाँकि, रूसी संघ के सेंट्रल बैंक द्वारा स्थापित कम पुनर्वित्त दर, साथ ही नुकसान की सही मात्रा (यदि धन का इच्छित उपयोग स्थापित है) को साबित करने में कठिनाई, एक नियम के रूप में, शेयरधारकों की अपेक्षाओं को पूरा नहीं करती है। .

2. प्रारंभिक समझौता योजना का उपयोग करने में एक और समस्या मुख्य समझौते के समापन की समय सीमा का उल्लंघन है। कला के अनुसार. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429, प्रारंभिक समझौते में उस अवधि का संकेत होना चाहिए जिसके भीतर पार्टियां मुख्य समझौते को समाप्त करने का वचन देती हैं।

किसी शेयरधारक को प्रारंभिक समझौते की पेशकश करने वाले डेवलपर के लिए सामान्य स्पष्टीकरण मुख्य समझौते को समाप्त करने के लिए आवश्यक किसी भी दस्तावेज की अस्थायी अनुपस्थिति, विभिन्न अधिकारियों द्वारा परियोजना को मंजूरी देने में कठिनाइयों, या प्रशासनिक अधिकारियों द्वारा समय सीमा का अनुचित उल्लंघन है। प्रारंभिक समझौते में निर्दिष्ट अवधि के भीतर साझा निर्माण में भागीदारी के लिए मुख्य समझौते को समाप्त करने की असंभवता को उचित ठहराने के लिए डेवलपर्स द्वारा इसी तरह के बहाने का भी उपयोग किया जाता है। कभी-कभी मुख्य समझौते के समापन के लिए आवेदन करने वाले शेयरधारकों को सूचित किया जाता है कि मुख्य समझौते पर हस्ताक्षर करने में सक्षम कोई एकमात्र कार्यकारी निकाय नहीं है ("निदेशक वर्तमान में दूर है")। एक नियम के रूप में, ऐसे स्पष्टीकरण मौखिक रूप से दिए जाते हैं और दस्तावेज़ीकृत नहीं होते हैं। उसी समय, डेवलपर निर्माण स्थल पर किसी प्रकार की गतिविधि आयोजित करता है, और इससे शेयरधारक को अनुबंध समाप्त करने के लिए प्रतीक्षा करने के लिए मनाने में भी मदद मिलती है।

इस बीच, मुख्य समझौते को समाप्त करने में विफलता के परिणाम कला के खंड 6 में परिभाषित किए गए हैं। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 429: "प्रारंभिक समझौते द्वारा निर्धारित दायित्व समाप्त हो जाते हैं यदि, उस अवधि के अंत से पहले जिसके भीतर पार्टियों को मुख्य समझौता समाप्त करना होता है, यह निष्कर्ष नहीं निकाला जाता है या पार्टियों में से एक नहीं भेजता है दूसरे पक्ष को इस समझौते को समाप्त करने की पेशकश। इस प्रकार, यदि साझा निर्माण में भागीदारी के लिए मुख्य समझौता प्रारंभिक समझौते में निर्दिष्ट अवधि के भीतर संपन्न नहीं होता है, तो इसे समाप्त करने के लिए डेवलपर का दायित्व समाप्त हो जाता है। इसके अलावा, शेयरधारक द्वारा राशि (सुरक्षा, अग्रिम भुगतान, गारंटी जमा इत्यादि) के भुगतान को उचित ठहराने के लिए प्रारंभिक समझौते में उपयोग की गई कानूनी संरचना के आधार पर, सबसे खराब स्थिति में, शेयरधारक पहले भुगतान की गई राशि खो सकता है डेवलपर को, डेवलपर से इसकी वसूली की वास्तविक संभावनाओं के बिना भी।

3. प्रारंभिक समझौते में प्रवेश करने वाले शेयरधारकों के सामने आने वाली एक समान रूप से आम समस्या डेवलपर का दिवालियापन है। उसी समय, जिन शेयरधारकों ने प्रारंभिक समझौतों के तहत धन का योगदान दिया है, वे कभी-कभी न केवल एक अपार्टमेंट प्राप्त करने के अवसर से वंचित हो जाते हैं, बल्कि डेवलपर को भुगतान की गई राशि वापस करने से भी वंचित हो जाते हैं। इसका कारण किसी भी गारंटी का अभाव है कि डेवलपर अपने दायित्वों को पूरा करेगा, क्योंकि निर्माण में साझा भागीदारी के लिए प्रारंभिक समझौते के तहत पार्टियों द्वारा दर्ज किए गए संबंध कानून संख्या 214-एफजेड के प्रावधानों के अधीन नहीं हैं। किसी अधूरे निर्माण प्रोजेक्ट और भूमि भूखंड, या गारंटी जार के संबंध में प्रतिज्ञा। ऐसी परिस्थितियों में, शेयरधारकों और डेवलपर के बीच संबंध डेवलपर के दिवालियापन के कारण समाप्त हो जाते हैं, और अक्सर योगदान किए गए धन की प्रतिपूर्ति के बिना।

19 मई, 2010 को उल्लिखित प्रेस कॉन्फ्रेंस में रोस्तोव क्षेत्र के अभियोजक वी.ए. कुज़नेत्सोव द्वारा प्रस्तुत जानकारी के अनुसार, वर्तमान में इस क्षेत्र में लगभग 30 समस्याग्रस्त वस्तुएं हैं, जिनके निर्माण के लिए शेयरधारकों से धन आकर्षित किया गया था। वहीं, उपलब्ध कराए गए आंकड़ों के मुताबिक, रोस्तोव क्षेत्र में लगभग 2,500 शेयरधारकों के अधिकारों का उल्लंघन किया गया।

ऐसा लगता है कि आवास प्राप्त करने के लिए शेयरधारकों के अधिकारों को सुनिश्चित करना काफी हद तक उनके अधिकारों की रक्षा करने की इच्छा पर निर्भर करता है। जैसा कि रूस में प्रथागत है, शेयरधारकों द्वारा हस्ताक्षरित दस्तावेजों की कानूनी समीक्षा की आवश्यकता को समझने के लिए, और डेवलपर को धन योगदान करने के जोखिमों का आकलन करने के लिए, साझा-इक्विटी निर्माण में भाग लेने वाले गड़गड़ाहट के हमलों तक इंतजार करते हैं, जिसके बाद वे मुड़ते हैं विशेषज्ञों को. ऐसी स्थिति में, वांछित परिणाम प्राप्त करने के लिए न केवल अनुभव और योग्यता की आवश्यकता होती है, बल्कि शेयरधारक के उल्लंघन किए गए अधिकारों को बहाल करने के लिए अविश्वसनीय प्रयासों की भी आवश्यकता होती है। कानूनी सुरक्षा एजेंसी "DOLSCHIK" साझा निर्माण संबंधों के क्षेत्र में विशेषज्ञता रखती है और शेयरधारकों को उनके अधिकारों की रक्षा करने में मदद करती है।

कानूनी दृष्टिकोण से, इक्विटी भागीदारी समझौता (ईपीए) कानूनी संबंधों का एक संपूर्ण समूह है।

एक ओर, यह एक शुद्ध अनुबंध समझौता है, जिसके अनुसार डेवलपर, एक ठेकेदार के रूप में, एक निश्चित अवधि के भीतर और एक निश्चित पारिश्रमिक के लिए काम करने का वचन देता है।

दूसरी ओर, यह दो सह-निवेशकों के बीच एक समझौता है जो आवासीय संपत्ति के निर्माण में निवेश करते हैं।

कुल मिलाकर, डीडीयू के तहत एक डेवलपर की गतिविधियाँ आवासीय भवनों के निर्माण के लिए उद्यमशीलता गतिविधियाँ हैं, जिसके दौरान ग्राहकों से भुगतान अग्रिम या पूर्ण पूर्व भुगतान के साथ स्वीकार किया जाता है।

ऐसी विविधता डीडीयू समझौतों को आधुनिक अनुबंध कानून में सबसे जटिल में से एक बनाती है।

पूर्वस्कूली शिक्षा के प्रकार

इक्विटी भागीदारी समझौते कई प्रकार के होते हैं। एक नियम के रूप में, प्रत्येक प्रकार बाद के अनुबंधों के निष्कर्ष को "खींचता" है। प्रत्येक अंतरिम समझौता, संक्षेप में, डेवलपर्स द्वारा एक अच्छी तरह से विकसित चाल है।

तथ्य यह है कि आवासीय अचल संपत्ति का निर्माण एक बहु-चरणीय प्रक्रिया है और डेवलपर प्रत्येक चरण में अपने स्वयं के खर्चों को कम करने का प्रयास करता है। इसके अलावा, डेवलपर लाभ प्राप्त करने का प्रयास करता है, भले ही वस्तु बिल्कुल भी न बनी हो, हालाँकि इन मामलों में हम पहले से ही धोखाधड़ी के बारे में बात कर सकते हैं।

डेवलपर की गतिविधियों के चरणों के अनुसार, निम्नलिखित प्रकार के डीडीयू समझौते सामने आए और फैल गए:

1. आशय का समझौता (प्रारंभिक डीडीयू या पीडीडीयू);
2. तकनीकी पीडीडीयू;
3. वास्तव में डीडीयू.

पीडीडीयू

जैसा कि नाम से पता चलता है, इरादों को दर्ज करने के लिए समकक्षों के बीच एक समान समझौता संपन्न होता है। इस मामले में, डेवलपर का इरादा ग्राहक के ऑर्डर को पूरा करना है (यह वह जगह है जहां अनुबंध पहलू पहले खेल में आता है), और ग्राहक का इरादा संभावित आवास ऑर्डर है। आशय का समझौता मुख्य समझौते के आगे के निष्कर्ष को दर्शाता है।

पीडीडीयू के समापन का सबसे आम कारण डेवलपर के पास बिल्डिंग परमिट की सामान्य कमी है। ऐसी अनुमति के अभाव में, मुख्य डीडीयू का निष्कर्ष बिल्कुल भी नहीं निकाला जा सकता है, क्योंकि इस पर विधायी निषेध है। लेकिन डेवलपर को ग्राहकों और फंड की जरूरत है। इसलिए, वह चालाकी का सहारा लेता है और यातायात समझौता कर लेता है।

इसका मतलब यह नहीं है कि डेवलपर के पास धोखाधड़ी का इरादा है। पीडीडीयू का प्रयोग प्रतिष्ठित डेवलपर्स द्वारा लंबे समय से किया जा रहा है। ट्रैफ़िक अनुबंध समाप्त करते समय स्वयं को जोखिमों से बचाने के लिए, आपको डेवलपर की प्रतिष्ठा का पता लगाना चाहिए। तथ्य यह है कि बिल्डिंग परमिट प्राप्त करना कई कारणों पर निर्भर करता है - स्थानीय अधिकारियों की सुस्ती से लेकर निर्माण कंपनी की समस्याओं तक। शायद अनुमति इसलिए नहीं दी गई क्योंकि कंपनी के पास निर्माण के लिए भूमि का अधिकार नहीं है, या परियोजना ने निर्माण परीक्षा पास नहीं की है। एक बड़ा जोखिम है कि परमिट बिल्कुल जारी नहीं किया जाएगा, और पीडीडीयू के तहत शेयरधारकों को गंभीर समस्याएं होने लगेंगी।

तकनीकी यातायात नियम

यह भी डेवलपर की तरकीबों में से एक है। एक नियम के रूप में, तकनीकी पीडीडीयू के निष्कर्ष की पेशकश करने वाली निर्माण कंपनियों को निर्माण शुरू करने के लिए सभी आवश्यक परमिट पहले ही मिल चुके हैं, लेकिन विभिन्न कारणों से वे अपने शेयरधारकों के साथ मुख्य पीडीडीयू को तुरंत समाप्त नहीं करना चाहते हैं। एक नियम के रूप में, तकनीकी समझौतों का समापन करते समय शेयरधारकों के लिए व्यावहारिक रूप से कोई जोखिम नहीं होता है, बशर्ते कि समझौते में मुख्य समझौते के समापन की समय सीमा निकट भविष्य के लिए निर्धारित की गई हो।

मुख्य अनुबंध

मुख्य समझौता (डीडीयू) साझा निर्माण समझौते से जुड़ी सभी शर्तों को निर्धारित करता है। इस तथ्य के कारण कि डीडीयू को रोसेरेस्टर के साथ अनिवार्य पंजीकरण से गुजरना पड़ता है, जिस क्षण से डीडीयू पर हस्ताक्षर किए जाते हैं, शेयरधारक के जोखिम कम हो जाते हैं, हालांकि उन्हें समाप्त नहीं किया जाता है। प्रतिष्ठित कंपनियाँ, समझौते पर हस्ताक्षर करने से कुछ समय पहले, शेयरधारक को समीक्षा के लिए एक नमूना समझौता प्रदान करती हैं। यदि निर्माण कंपनी आपको नमूने से परिचित कराने से इनकार करती है और मांग करती है कि आप तुरंत अनुबंध पर हस्ताक्षर करें, तो हम इस डेवलपर को अलविदा कहने की सलाह देते हैं।

नमूना प्राप्त करते समय, यह सलाह दी जाती है कि अपनी ताकत पर भरोसा न करें, बल्कि साझा-इक्विटी निर्माण के मामलों में किसी विशेषज्ञ द्वारा अनुबंध की शर्तों की जांच कराएं।

यदि आप निर्माण के लिए बंधक ऋण प्राप्त करने की योजना बना रहे हैं, तो आप बैंक में एक नमूना ले जा सकते हैं। बैंक बंधक निर्माण के दौरान जोखिमों का बहुत सावधानी से आकलन करते हैं और यदि डीडीयू की धाराएं उनमें संदेह उत्पन्न करती हैं तो ऋण जारी करने से इनकार कर देते हैं।

डीडीयू की शर्तें

डीडीयू पर हस्ताक्षर होने के क्षण से, शेयरधारक अन्य शेयरधारकों के साथ समान आधार पर एक निर्माण निवेशक में बदल जाता है। उनके द्वारा हस्तांतरित धनराशि का उपयोग आवासीय भवन के निर्माण के लिए किया जाता है।

प्रत्येक डीडीयू समझौता व्यक्तिगत है, क्योंकि इसमें एक विशिष्ट ग्राहक के लिए एक विशिष्ट मंजिल पर एक विशिष्ट फुटेज के साथ एक विशिष्ट आवास के बारे में डेटा शामिल है। अपार्टमेंट नंबर को ध्यान में नहीं रखा जाना चाहिए, क्योंकि घर के परिचालन में आने तक अपार्टमेंट की नंबरिंग में काफी बदलाव हो सकता है।
डीडीयू कहता है:

• अपार्टमेंट में कमरों की संख्या;
• सहायक परिसर, बालकनियों, एटिक्स और लॉगगिआस की उपस्थिति;
• प्रत्येक कमरे और प्रत्येक कमरे का फुटेज;
• मंजिलों की संख्या

अनुबंध में इस डेटा को सही ढंग से प्रतिबिंबित करने से आवास के लिए संपत्ति के अधिकार पंजीकृत करते समय संभावित समस्याएं समाप्त हो जाएंगी। तथ्य यह है कि रजिस्ट्रार पूर्वस्कूली शैक्षणिक संस्थान के डेटा के साथ अपार्टमेंट की सावधानीपूर्वक तुलना करते हैं।

समय सीमा

सही ढंग से तैयार किए गए डीडीयू में शेयरधारक को अपार्टमेंट हस्तांतरित करने के लिए स्पष्ट रूप से परिभाषित समय सीमा होनी चाहिए। सुव्यवस्थित समय सीमा, उदाहरण के लिए, छह महीने तक सीमित, चिंता को प्रेरित करना चाहिए। सबसे अधिक संभावना है, आपको धोखा नहीं दिया जाएगा, लेकिन चाबियाँ सौंपने के क्षण का इंतजार काफी लंबा हो सकता है।

महत्वपूर्ण!किसी घर को परिचालन में लाना और किसी अपार्टमेंट की चाबियाँ किसी शेयरधारक को सौंपना अलग-अलग कानूनी घटनाएं हैं। डीडीयू में, कमीशनिंग अवधि वर्ष की पहली या दूसरी छमाही के लिए निर्धारित की जा सकती है, लेकिन अपार्टमेंट के हस्तांतरण की समय सीमा सटीक रूप से अधिसूचित की जानी चाहिए, उदाहरण के लिए, "घर के कमीशनिंग की तारीख से 20 दिनों के भीतर।" ”

डीडीयू के मुख्य बिंदु

अनुबंध के तहत पार्टियों के दायित्वों के सभी मुख्य बिंदु कुछ शब्दों में आते हैं "शेयरधारक भुगतान करता है" और "डेवलपर शेयरधारक को एक अपार्टमेंट बनाता है और स्थानांतरित करता है," यानी, एक तरह से या किसी अन्य, संपूर्ण डीडीयू है इन स्थितियों के इर्द-गिर्द "मुड़" गया।

सामान्य तौर पर, अनुबंध में निम्नलिखित मुख्य प्रावधान शामिल होने चाहिए:

1. लागत, यानी, एक वर्ग मीटर आवास की कीमत को अपार्टमेंट के फुटेज से गुणा किया जाता है। साथ ही, पूर्ण भुगतान की शर्तें, भुगतान की आवृत्ति और विधि का संकेत दिया जाता है।

घर को परिचालन में लाने की प्रक्रिया के दौरान, फुटेज की जाँच की जाती है, और यदि यह डीडीयू में अधिसूचित से कम निकलता है, तो डेवलपर अधिक भुगतान किए गए वर्ग मीटर की लागत वापस करने के लिए बाध्य होगा। एक विवादास्पद मुद्दा अतिरिक्त मीटर के लिए शेयरधारक से अतिरिक्त भुगतान है। किसी भी मामले में, डेवलपर्स भुगतान एकत्र करने की कोशिश कर रहे हैं, लेकिन पूरी तरह से कानूनी रूप से यह अवैध है, क्योंकि अनुबंध की शर्तों के साथ निर्माण के अनुपालन का मुद्दा पूरी तरह से डेवलपर के पास है;

2. वारंटी अवधि. वे अलग-अलग होते हैं, लेकिन सामान्य तौर पर पाइपिंग सिस्टम के लिए वारंटी कम से कम 3 साल होनी चाहिए, और आवास के लिए - कम से कम 5 साल;
3. घर बनाने के लिए भूमि भूखंड का भूकर डेटा;
4. निर्माण स्थल के बीमा के बारे में जानकारी;
5. शहरी नियोजन योजनाओं के अनुसार निर्माणाधीन सुविधा का पता।

डीडीयू पर हस्ताक्षर कौन करता है?

इक्विटी भागीदारी समझौते में प्रतिपक्ष शेयरधारक और डेवलपर हैं। यदि शेयरधारक के साथ सब कुछ स्पष्ट है, तो निर्माण कंपनी के लिए सख्त आवश्यकताएं हैं।

अनुबंध पर या तो कंपनी के निदेशक द्वारा व्यक्तिगत रूप से हस्ताक्षर किया जाना चाहिए, या किसी ऐसे व्यक्ति द्वारा जिसके पास कंपनी की ओर से नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी हो। किसी अनधिकृत व्यक्ति द्वारा डीडीयू पर हस्ताक्षर करना अनुबंध की अमान्यता को दर्शाता है।

अंतिम अपडेट: 06/29/2018

अभ्यास से स्थिति:

डेवलपर निर्माण में साझा भागीदारी के लिए प्रारंभिक समझौतों के तहत निर्माणाधीन इमारत में अपार्टमेंट बेचता है। बिक्री सक्रिय है, घर धीरे-धीरे बन रहा है, सब कुछ ठीक लग रहा है। दरअसल, यहां अपार्टमेंट खरीदार बहुत जोखिम में हैं, लेकिन उन्हें इसका अंदाज़ा भी नहीं है।

यहां खरीदार की क्या गलती है?

क्रेता त्रुटि:

निस्संदेह, प्राथमिक बाज़ार में अपार्टमेंट खरीदने वाले प्रत्येक व्यक्ति ने इसके बारे में सुना है इक्विटी भागीदारी समझौता (ईपीए), और कानून के बारे में एफजेड-214, जो शेयरधारकों के अधिकारों की रक्षा करता है। और यह लंबे समय से अवचेतन में बैठा हुआ है कि नई इमारत खरीदना सबसे अच्छा है डीडीयू, तो आपके जोखिम न्यूनतम होंगे, और आपके अधिकार यथासंभव सुरक्षित रहेंगे। और वास्तव में यह है. लेकिन समस्या यह है कि नई इमारतों के सभी खरीदार असली इमारतों की पहचान नहीं कर पाते डीडीयूअनुबंध से, एक बालवाड़ी के रूप में प्रच्छन्न .

तथाकथित "ग्रे स्कीमों" में से एक . पर बिक रही है। डेवलपर, संक्षिप्तीकरण के जादुई प्रभाव का एहसास डीडीयूअपार्टमेंट खरीदारों के लिए, उन्हें उसी समझौते को समाप्त करने के लिए आमंत्रित करता है, लेकिन एक छोटे उपसर्ग के साथ - "प्रारंभिक"।

वास्तव में, यह कानून द्वारा निषिद्ध नहीं है, और नागरिक संहिता प्रारंभिक समझौतों के समापन का प्रावधान करती है। लेकिन यह एक पूरी तरह से अलग प्रकार का समझौता है, जिसके पूरी तरह से अलग कानूनी परिणाम हैं, और निश्चित रूप से इसका सभी शेयरधारकों द्वारा प्रिय से कोई लेना-देना नहीं है। संघीय कानून 214 .

गणना इन समझौतों की बाहरी समानता पर आधारित है डेवलपर. अपने नाम और संरचना में यह वास्तविक डीडीयू के समान है, लेकिन इसका सार केवल वास्तविक पर हस्ताक्षर करने की बाध्यता है डीडीयूभविष्य में। वास्तव में, यह सरल है आशय का पत्र , जिसमें पार्टियाँ बाद में किसी सौदे को समाप्त करने की अपनी योजना का संकेत देती हैं, जब उनके पास हो डेवलपरऐसा अवसर होगा.

प्रारंभिक पूर्वस्कूली शिक्षा, (वर्तमान के विपरीत) राज्य पंजीकरण से नहीं गुजरता। और ऐसे समझौते के तहत शेयरधारक कानून द्वारा संरक्षित नहीं है एफजेड-214, और उसे अपार्टमेंट की मांग करने का अधिकार नहीं मिलता है। अधिक सटीक रूप से, वह कानूनी अर्थ में शेयरधारक भी नहीं है।

इसके अलावा, राज्य पंजीकरण की कमी के कारण, डेवलपरनिर्माणाधीन एक अपार्टमेंट के लिए कई अनुबंधों पर हस्ताक्षर करना संभव हो जाता है पीडीडीयू (जरूरी नहीं कि जानबूझकर, कभी-कभी दुर्घटनावश भी). यानी यहां जोखिम भी जुड़ जाता है.

प्रारंभिक इक्विटी भागीदारी समझौता (पीएडीए)इसमें भी वही घटक उपवाक्य हैं जो इसके हैं डीडीयू- यानी यह एक ही अपार्टमेंट, एक ही पैरामीटर, एक ही कीमत, एक ही निर्माण पूरा होने की तारीख आदि को इंगित करता है। यही कारण है कि कानूनी रूप से कमजोर खरीदार इस भ्रम में है कि इस समझौते के तहत उसे वास्तव में निर्माणाधीन इमारत में भविष्य के अपार्टमेंट का अधिकार प्राप्त होता है।

दरअसल, इस मामले में खरीदार को भविष्य के अपार्टमेंट पर दावा करने का कोई अधिकार नहीं मिलता है। वह सब कुछ पूछ सकता है डेवलपरकौनट्रेक्ट में पीडीडीयू, ये उसके साथ मौजूद निष्कर्ष हैं डीडीयूभविष्य में, और कुछ नहीं। लेकिन फिर भी क्रेता पैसे देता है डेवलपर कोविशेष रूप से इस प्रकार के अनुबंध के लिए - पीडीडीयू- हमेशा यह एहसास नहीं होता कि उसे अपने पैसे के लिए वास्तव में क्या मिलता है।

अक्सर, भावनाएँ खरीदार को ऐसे निर्णय के लिए प्रेरित करती हैं। आखिरकार, प्रोजेक्ट के अनुसार नया घर और उसमें मौजूद अपार्टमेंट बहुत आकर्षक लगते हैं, डेवलपर कंपनी के बिक्री प्रबंधक खरीदार को जोखिम की अनुपस्थिति के बारे में समझाते हैं, और बेचे जाने वाले अपार्टमेंट की कीमतें प्रारंभिक शेयर भागीदारी समझौते, आकर्षक रूप से कम हो सकता है। प्रलोभन बहुत बड़ा है, इसलिए कई लोग इस तथ्य से आंखें मूंद लेते हैं कि उन्हें ऐसे संदिग्ध प्रकार के समझौते के तहत पैसा देना होगा।

इसे स्वयं कैसे करें इसका वर्णन हमारे संबंधित चरण में किया गया है निर्देशजोड़ना।

कुछ मामलों में डेवलपर्स, प्रारंभिक समझौतों के तहत धन आकर्षित करना, खरीदार को अतिरिक्त पेशकश करना एक्सचेंज का बिल उस राशि के लिए जो खरीदार ने भविष्य के अपार्टमेंट के लिए भुगतान किया था। इससे निर्माण रुका होने पर क्रेता के लिए यह राशि लौटाना थोड़ा आसान हो जाता है। लेकिन उपलब्धता बिल फिर, खरीदार को अपार्टमेंट के संबंध में कोई अधिकार नहीं देता है, और विकास कंपनी के दिवालियापन की स्थिति में उसे थोड़ी मदद मिलेगी।

इसके अलावा, क्रेता के पास परियोजना से बाहर निकलने का अवसर नहीं है अधिकारों का असाइनमेंट कौनट्रेक्ट में पीडीडीयू. इस डीडीयू के आधार पर ही संभव है।

बेशक, हम यह दावा करने की कोशिश नहीं कर रहे हैं कि सब कुछ है डेवलपर्सजो अपने अपार्टमेंट बेचते हैं प्रारंभिक इक्विटी भागीदारी समझौते (पीएडीए)- ठग हैं, और जानबूझकर अपार्टमेंट खरीदारों को धोखा देने की कोशिश कर रहे हैं। वास्तव में यह सच नहीं है। और हमारे देश में ऐसे कई लोग हैं जिन्होंने गृहप्रवेश पार्टियों का जश्न मनाया, जिन्होंने विशेष रूप से अनुबंध के लिए पैसा दिया पीडीडीयू.

अनेक डेवलपर्स, जिनमें बड़े भी शामिल हैं ( संघीय स्तर), वे इस बिक्री योजना का उपयोग पूरी तरह से वस्तुनिष्ठ कारणों से करते हैं। उदाहरण के लिए, पूरे माइक्रोडिस्ट्रिक्ट के निर्माण की उच्च दर पर, बड़े डेवलपर्सवे सभी आवश्यक दस्तावेज पूरे होने तक महीनों तक इंतजार नहीं करते हैं, बल्कि बिना रुके घर बनाते हैं। निर्माण प्रक्रिया के दौरान अनुमोदन और अनुमति दस्तावेज सीधे तैयार किए जाते हैं। इस मामले में, आवेदन डीडीयूइसलिए, कानूनी प्रतिबंधों के कारण असंभव है डेवलपर्समाध्यम सहित अन्य तरीकों से धन आकर्षित करें प्रारंभिक इक्विटी भागीदारी समझौते (पीएडीए).

"एक रियाल्टार का रहस्य":

एक अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री के लिए लेनदेन की तैयारी और संचालन के नियम - इंटरैक्टिव मानचित्र पर। एक पॉप-अप विंडो में खुलता है।"> चरण-दर-चरण निर्देश (एक पॉप-अप विंडो में खुलेगा).